“城市疮疤”焕新蝶变，新兴产业园点亮M3科创走廊

区情




地处杨浦、宝山交界处的侨福A地块，因毗邻逸仙路高架、大

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 <p>地处杨浦、宝山交界处的侨福A地块，因毗邻逸仙路高架、大学城，本是被人人看好的“黄金地块”。可因种种历史原因，地块荒废多年，始终寻不到合适的更新路径，最终不得已沦为“城市疮疤”。</p>
 <p>今天，集产学研医于一体国泰生命科技园项目正式开工。该园区总投资约13.9亿元，达产年销售收入预计约15.7亿元，集产学研医为一体，瞄准创新疫苗、靶向药、生物制剂和检测产品发力，计划2025年建成使用，未来将成为M3科创走廊的重要一环。</p>
 <p>这也意味着，历经8年，这块“城市疮疤”终于焕新蝶变。漫长的转型之路，近百场沟通会积攒下无数经验。在淞南镇相关负责人眼中，该项目最宝贵的是探索了政企合作开发新模式。其中不少更新路径、政策手势，对于拥有大量央企、市属国企的宝山区来说，难能可贵。</p>
 <p><span style="color: #3598db;"><strong>“硬骨头”何以诞生</strong></span></p>
 <p>这块“硬骨头”的诞生要追溯到2014年。彼时，市场仍信奉规模效应。香港侨福集团一口气取得了淞南镇侨福A、B、C三个地块的土地使用权，分别为工业仓储用地、商办用地和租赁住宅用地。</p>
 <p>拿到使用权后，侨福计划先建设C地块以尽快回笼资金，再开发A、B地块。这一轮替开发方式并不鲜见，可没想到，由于政策发生变化，企业没能顺利续上资金链。环环相扣的三个地块，开发就此陷入停摆。其中，C地块经转让后建成芳草寓人才公寓，目前已投运。而剩余的A、B地块，始终未能顺利找到“买家”，进行二次开发。</p>
 <p>多年来，淞南镇接触了20多家潜在合作方，可都因种种原因无奈搁浅。不久前，终于等来了有意在上海布局生物医药产业的北京国泰。可万事俱备，无奈开发进程卡在了地块性质上。</p>
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 <p>原来，国泰希望布局新兴生物医药产业园，这与亟待产业转型升级的淞南镇一拍即合。可新兴产业园需装入研发总部功能，这与A地块原本的工业仓储功能并不匹配。仅为1.0的容积率，也令企业踌躇不决。“这意味着，如果未来园区要引进的企业计划‘工业上楼’，几乎没可能成行，这将大大降低园区载体的市场竞争力。”相关负责人这样解释。</p>
 <p><span style="color: #3598db;"><strong>“四证齐发”背后的攻坚啃硬</strong></span></p>
 <p>无论是调整土地功能，或是扩大容积率，其背后涉及交评、环评、安评、原有建筑拆除等一连串问题。这绝非一家企业可单打独斗解决。</p>
 <p>关键时刻，淞南镇主动跨前一步，组建镇城市更新和产业转型专项工作组，聚焦重点更新区域定向“攻坚啃硬”。从企业间的转让谈判、股权确定、银行贷款融资、原有建筑拆除……更新中的每个难关，都能看到政府积极推动的身影。在专班主动协调下，原本难解的法律纠纷问题逐步捋清，地块的历史遗留欠债也逐一销项。</p>
 <p>针对调规难题，淞南镇主动对接市、区规划资源局，将用地性质调整为科研设计用地，地块容积率调整至2.5以上，这为后续优质产业导入打开了发展空间。去年年底，在相关部门的大力支持下，国泰生命科技园项目取得该地块《建设用地规划许可证》《建筑工程设计方案批复》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。四证齐全，园区开发步入快车道。</p>
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 <p>回溯更新过程，淞南镇相关负责人也重新审视政府在城市更新中扮演的角色。“每块更新地块都由政府‘包办’并不现实，可政府能担起老娘舅的角色，将目标一致的开发主体聚到一张谈判桌上，协调利益诉求、缓和纠纷矛盾，加速城市更新进程。”</p>
 <p>八年的漫长等待，地块迎来与区域转型升级目标相匹配的“买家”。国泰生命科技园的全新亮相，正是M3科创走廊加速建设的生动缩影。随着城市更新步伐加快，这条连通东部高校集群和吴淞创新城的科创走廊，正迈入密集建设期。微盟总部大楼正在建设、中成智谷二期、同济创园三期正筹建中……一个个聚焦生物医药、绿色低碳、原创家居等新产业新业态的创新园区载体，将串珠成链，以集群效应增强企业吸附力，为区域转型发展注入强劲新动能。</p>
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  文：王嘉旖<br>
   图：采访对象提供<br>
   编辑：占悦<br>
   责任编辑：祝越
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“城市疮疤”焕新蝶变，新兴产业园点亮M3科创走廊

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