将6个小区的业委会“合并同类项”？这也太难了吧！

年逾七旬的陆煜君，退休前也是大型国企管理岗位的一把好手，可回到所居住的社区，面对这个问题，经过风浪的老陆也一下子犯了难。

西凌新村是居民口中“上海大型居住社区中最复杂的存在”。该社区建于上世纪90年代，住宅建筑面积总计约23.7万平方米，居民总户数约3753户，最“要命”的是，彼时小区划分了7个物业管理区域，分别组建了各自的业主大会，并选举产生了多个业委会。一个大社区就此被“掰开了、揉碎了”，各业委会和物业管理边界不清，责任不明，引致矛盾问题频发。

去年以来，西凌新村所在的黄浦区半淞园路街道，以党建为引领，结合“不忘初心、牢记使命”主题教育的开展，积极回应民意，聚焦业委会规范化、法治化建设，启动了“联小建大”工程。“合并”分散区域，也“合并”诞生了统一的业委会，翻开了西凌社区治理的新篇章。

当下，结合即将实施的《民法典》，半淞园路街道“铆”住业委会这个社区基层治理的难点，推进法治化建设——探索以“法治评估”方式加强对业委会的指导监督，聘请律师等专业第三方定期对业委会进行“全面体检”，出具法治建议书；开展星级评选，设立引导资金，星级业委会将得到申报项目的资金扶持；探索推行业委会“秘书制度”，为业委会减负增能，助力民主协商议事……在党建引领下“自治+法治”双轮驱动，探索超大城市基层治理新路。

这两天，作为西凌新村新一届业委会主任，老陆高兴地透露：“我已经向街道‘预订’了有法律从业背景的‘业委会法律秘书’，为大家讲明白物权这件事。”

物业费上涨，不但没有“闹翻天”，收缴率也涨了

住宅小区是城市治理的最小单元，也是社区治理的第一落脚点。作为社区自治管理的重要组织力量，业委会在社区建设、社会发展中的作用日益凸显。而实践中，街道、居委会对于业主大会、业委会组建和日常运作的监督指导，常因缺少抓手而处于被动。特别对于业主、业委会、物业公司之间的矛盾纠葛，也无法采取有力有效的干预举措，影响了住宅小区的管理水平。

作为拥有近10万常住人口、97个住宅小区的大型居住社区，半淞园路街道对于“理顺”业委会这个关键节点，进行了一系列探索：2013年在耀江居民区率先试点成立业委会主任联谊会，2017年在街道层面成立业委会联合会。搭建平台，定期组织业委会主任进行学习交流，邀请法律专家开展培训，邀请区相关部门答疑解惑。同时，加强业委会的专业支撑。街道于2016年培育了专业社会组织“半淞园治理家园服务站”，协助做好各个业委会的组建换届、矛盾处置、物业成本测算等专业事务。由此，一个个小区内的棘手问题，可以放到更大更专业的平台上，让更多专业力量出谋划策，共商解决办法。

比如，海州丽园小区业委会用足用好这个平台，通过规则先行、协商民主、流程再造，认真倾听业主诉求，明确物业管理待改进的节点，成功推动了小区物业服务价格根据实际情况进行“质价相符”的合理调整，物业费由每月每平方米1.7元调整至2.2元。业主们不仅没有“闹翻天”，而且对改进后的物业服务表示满意，物业费收缴率明显上升，超过了95%。

业委会法治“体检报告”决定能否申请到改造资金

随着《民法典》的颁布和即将正式施行，半淞园路街道紧扣 “依法、依规、依约”推动业委会法治化建设。

早在2017年，在法律顾问帮助下，耀江居民区针对社区治理的多发问题，制定了住户守则，对宠物饲养、房屋出租、车辆行驶与停放等8个方面的问题进行约定，形成符合小区实际的自治规约，更成为居民广泛认可的“小区宪法”。在此基础上，今年，街道坚持以问题和需求为导向，围绕难题，强调适用法律的有效性、措施落地的操作性等，推出了《半淞园住户守则》在全社区推广。

同时，半淞园路街道党工委开始探索以“法治评估”的方式对业委会进行指导监督，制定了包括六大规范、36条标准的“业委会法治评估体系”，既涵盖法律法规、规范性文件对业委会履职的要求，又结合实际运作中的易发问题，明确指标，邀请律师、业委会联合会理事等对业委会开展“全面体检”。

“体检报告”将作为评选星级业委会的主要考量。评上“五星”级的业委会，有的成功申请到了街道引导资金的“安家类”项目，用于车牌识别系统改造、视频安防系统升级等小区改造；有的率先进行社区微更新改造；还有的业委会已将公共收益转入专项维修资金账户等。一些日常制度不完善的业委会也主动向五星级业委会学习。“法律体检与评估”产生了正向激励和引导作用。

“业委会秘书”陆续到岗，法治评估成为社区治理“度量衡”

好不容易成功“合并同类项”的西凌新村，这两天正实施美丽家园微更新工程，几个工程队同时施工，需要业委会参与协调沟通。业委会主任老陆最盼望的就是 “业委会法律秘书”快快到岗，指导业委会在法律指引下有序组织参与共建共治共享。

业委会法律秘书，这是半淞园路街道今年的首创。目前经过系统培训，首批20位具有专业法律知识背景的学员已顺利结业，将深入各社区参与业委会法治评估等工作。

今年，半淞园路街道将继续深耕业委会法治化建设，在现有业委会法治评估的基础上，将每年一次的法治评估范围，由业委会扩展到居委会、物业公司等，科学地对多元社区治理主体实施“全方位体检”，让法治评估成为社区治理建设的“度量衡”和“指挥棒”。

依托“社区治理法治综合评估”体系建设，半淞园路街道探索试点实施“业委会秘书制度”，提升法治意识，通过加强专业化培训，选拔培养专业优秀人才，为业委会减负增能，助力民主协商议事，更以法治思维助力持续提升业委会规范化水平，助力“三驾马车”良性运转。

比如，经过前一轮法治评估，部分业委会或因材料不齐全或流程不完整而没有得到好成绩。今年，“业委会秘书”刚开始试点，辖区内的越纪公寓小区、精文苑小区业委会立刻行动起来，主动推选出两名热心公益的小区业主参与相关培训，为小区建设培养储备人才。

作者：顾一琼

编辑：苏展

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