装修简约现代，冰箱、洗衣机、电磁炉、油烟机等家电配备一应俱全，楼下有健身房、便利店……今天，位于松江泗泾镇的华润有巢国际公寓社区投入运营，提供825套租赁房源。

上海市房屋管理局局长王桢用三个“第一”来总结该项目的特殊含义：上海第一例上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，也是第一例上市供应的单地块集中选址新建租赁住房项目，更是第一例聚焦服务五个新城创新发展的新建租赁住房项目。

从微观和宏观来看，这一项目不仅缓解了青年人才租房需求，同时也高质量开发利用了土地资源，盘活了农村集体建设用地资源，助推乡村振兴。

让青年人才居无忧

华润有巢国际公寓社区北起泗泾查袋泾，南至泗博路，东起大松瓦楞辊厂，西至米易路，土地面积2.02万平方米，建筑面积4.03万平方米。社区内共有5幢楼房，户型以30-60平方米的一室、一室一厅、两室一厅为主，均为全南户型设计，价格在2000-4000元之间。此次开放入住的房源中，已有七成以上房源被锁定。

在地理位置上，其依托轨交9号线，承接G60科创走廊辐射，周边创业园区、高科技园区环绕。租户形成一定规模后，社区管理方将开设班车接驳9号线泗泾站，打通“最后一公里”。

来自湖北荆州的许欢是一名室内装修师，来沪3年多一直租房住，他和同事们都深切感受到“质优价廉的房子一直稀缺”。另外，房屋配套差、合租缺乏隐私、房东频繁涨价等，也是不少青年人才“背着行囊”不停找房的原因。他袒露了租房心愿：“我的想法很简单，干净、稳定、有独立空间就行。”

如今，他将入住华润有巢国际公寓社区一套一室户，每月租金3000多元。让他感到惊喜的是，申请流程很方便。“先说明自己对于楼层和户型的需求，多数事项都可以通过有巢APP在线操作，包括签约和缴费。”眼下，他为新家做着美好筹划，等忙完手头的工作，最快4月初就能入住，一颗心终于落定。

四方面发力推进试点

作为上海首个上市供应的集体土地入市试点新建租赁住房项目，华润有巢国际公寓社区在推进过程中获得的经验、发现的问题，以及租赁住宅在政策适配方面的每一步改善，都可能为整个行业带来可参照的依据。

复盘时间线，要从2015年说起，彼时，松江区被列为全国人大授权的33个农村集体经营性建设用地入市试点区域之一；2017年，自然资源部（原国土资源部）、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取北京、上海、广州、成都等13座城市开展相关试点；2018年10月，上海以公开挂牌方式出让了首宗农村集体建设用地使用权建设租赁住房，即泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块，也就是华润有巢国际公寓社区的所在地。

与普通租赁用地不同，该地块出让人为“上海松江区泗泾经济联合社”，而非土地管理部门。竞得人华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司在与出让人签署出让合同外，还须同出让人一起，与松江规划管理部门签署“上海市农村集体建设用地使用权开发建设与利用监管协议”，按照监管要求对地块进行开发、运营、管理。

一些现实问题在落地实施中不断破解。以车位配比为例，若按照现行住宅建筑规范规定，车位配比应为1:0.8。经营方考虑到有车族租客没有那么多，也非刚性需求。经与政府、主管部门和专家的多次沟通评审，共同协商一些建筑规范的适配性问题。目前，该社区车位配比优化为1:0.5，使整体空间结构更为合理和人性化。

松江区房屋管理局方面透露，为了推进集体经营性建设用地入市，从四方面着力：明确建设主体，原则上以农民集体经济组织为主；建立“1+5”配套政策体系，完善集体经营性建设用地抵押权能，实现与国有土地“同地、同权、同价、同责”；盘活存量建设用地，促进土地节约集约利用、产业提升和发展转型；改善居住条件，为人才储备和发展提供坚实保障。目前，松江共有5个项目纳入集体土地入市建设租赁住房项目。

王桢表示，“十三五”期间，上海单地块集中选址新建租赁住房用地成交152幅，规划建筑面积逾1000万平方米，含5幅集体土地试点入市。其中，新建、配建等多渠道合计可供应约22万套新建租赁住房。以华润有巢国际公寓为代表，这些项目有半数分布在中心城区及轨交站点周边，八成辐射各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。目前，已有8万多套正在开工建设，“十四五”期间将全部形成品质供应，今年将供应5.3万套。

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