我有一所房子，面朝大海，春暖花开……海子的诗落在现实生活里，其实就是边走边看的年轻人们追求民宿人情体验的写照。进入今年以来，上海市区的民宿开始一拥而上。据不完全统计，短短半年时间，上海地区民宿数量已超千家，市区内主要集中在徐汇区、田子坊、黄浦区外滩以及静安区老式洋房一带。

 

民宿市场之大，以民宿网站airbnb今夏在华突破1700万笔的交易量就能说明。然而民宿在上海还未扎稳脚跟，不少经营者却因种种规范原因止步难前。事实上，沪上民宿从诞生之日起就一直游走在法律边缘。

 

Airbnb沪上民宿已超千套

 

房东表示收益远大过普通出租

 

顾名思义，民宿就是利用自用或者租用当地居民房，结合人文、生态、环境等资源，做成较高品质、有特色的小型旅店。撇开上海郊区以农家乐方式经营的民宿不谈，近半年时间，在市区内，徐汇、静安、黄浦等区就集中出现了大量民宿，前去住宿的大多以国内外游客、短期求学者为主，其中也不乏上海本地人。记者调查后发现，在市区开起来的民宿，都是以居民房改造，前期投入费用并不高，而投资者看中的，是其中还不错的收益。

 

“这个夏天开起来的特别多”

 

位于泰康路上的田子坊，终年都有上海本地人、外地游客和外国游客往来于这片狭小的里弄之间，一排排的小店铺、酒吧、摊贩、餐馆，展现给游客们的是上海老弄堂的海派文化。然而，发展到今天，田子坊丰富的形态下还“藏”着一间间带着人情味的民宿。

 

陈蕾，是一名土生土长的上海人，也是一名对民宿有着偏执爱好的年轻人。已经有四五年的时间，每年春、秋两季，她都要抽空到杭州的西湖景区找家民宿住上几天。“我太爱这种融入当地人生活的旅行方式了，感觉特别浪漫特别有意义。”陈蕾回忆着，就像许多人有着咖啡馆情节一样，那几年，她时常想着的是有朝一日能在上海开一家民宿。

 

如今，陈蕾终于美梦成真了。今年5月份，由于想要改善住房条件，她的阿姨决定出租位于田子坊内的三间老房子，陈蕾当即决定“盘”下来改成民宿，经过两个月左右的装修、准备，她的民宿在7月算是正式开业了。“在我装修的那段期间，我才注意到，今年以来，上海市区一下子开出来好多家民宿。像建国路上原来法租界那一片，这个夏天集中开出来十几家。”陈蕾猜测，这可能与airbnb等民宿网站今年以来大力开拓上海市场有关。

 

据她透露，她的民宿在7月份开张后第三天就接到了订单，而这笔订单就来自于airbnb。“还是上海本地人，一群小年轻开party，在我的民宿里住了一夜。”

 

民宿均由自住房改造

 

记者获悉，目前上海大部分民宿的订单主要来自于airbnb、途家网、携程、艺龙等网站，其中，airbnb属于国外专注经营民宿的网站，房源均为民宿。根据airbnb的工作人员介绍，进入今年以来，上海地区民宿的入驻率呈爆发式增长，短短半年已发展至1000多家，均由自住房改造而来。

 

在其中一家网站上，记者找到了名为“上海家人”的民宿经营者吴老板，他改造后经营的民宿被游客称赞为最有特色的民宿，老上海风格和现代设计融为一体的典型代表。和陈蕾的状况相似，吴老板的民宿位于外滩黄金地段一条不起眼的弄堂———泗泾路，只有一间40平方米左右的房间，产权人是他自己。

 

在吴老板的指引下，记者找到了他的民宿所在的单元。尽管地处繁华闹市，但这里似乎“逃”过了城建的大跃进，虽然很容易错过，但保留了原汁原味的弄堂式居住环境，甚至“72家房客”这种老上海独有的生活方式，在这里仍然依稀可见。

 

吴老板说，在没有改造成民宿之前，他把这里的房子以每个月2000多的价格出租给了外地来沪的打工者。在去年底，他花了15万元，将房子从里到外重新翻修了一遍，说起改造的难度，吴老板直言，“因为是老公房，所以以前的卫生设施都是公共的，在走廊里，这次翻修主要是加装了一个便携式的卫生间，然后墙面，有些地面重新弄弄，改装的工程量还蛮大的。”

 

而就是因为这样的旧房新装，让前来居住的旅客感觉欣喜不已。“住过我的民宿的客人，大部分都对卫浴设备的好评度很高，还有就是，怀旧的老式红砖大楼房和新潮的屋内设计结合在一起，让他们感觉很不一样。”

 

市中心定价接近老牌五星

 

上海市区的民宿大多集中在徐家汇、淮海路、静安寺、外滩等繁华的商业区，黄金地段加上经营者翻修花的心血，记者发现，民宿的价位并不低。以陈蕾的三间民宿为例，两间12平方米，一间50平方米，住一晚的价格分别是500元—800元不等，而吴老板位于外滩的“上海家人”平日里是580元一晚，节假日则是680元一晚。市中心民宿的定价也接近老牌五星酒店的价格了，但跟同地段外资星级酒店的价格相比就低得多。而例如宝山、松江等区的普通民宿则在200—300元左右，相对较低。

 

在采访这些民宿老板的时候，他们普遍表示做这一行的艰辛远比想象中来得多，但不可否认的是，这的确是一笔赚钱的买卖。

 

“民宿装修完晾一段时间以后，我就开始把房源挂在一些网站上了，没想到很快就接到订单了。”在与陈蕾约采访的那几天，正赶上9月份第一个小长假，早就在一个星期前，她的民宿就已经贴出了“客满”的标示。市区民宿生意红火的现象，吴老板也表示确实如此，“每个月30天，基本上有20几天都是客满的，黄金周之类的提早一两个月就订出去了，入住率在8成左右。”

 

他说，一套房只要一个月能订出去10天就比以前固定长租要赚得多了，如果房子地段好，又包装得有故事，很容易就能租掉。一个月通常只需要一些基本的清洁费用以及床单被套、一次性用品的更换费用。“一般每个月营业额都有一万多，纯收入七八千是有的。收益跟以前长租比还是不错的。”吴老板说。

 

石库门民宿遍地开花却多无“身份证”

 

入住登记不能与公安联网监控、消防等安全设备缺失

 

睡在山海间，住进人情里……民宿之所以兴起，是因为比起睡在标准的酒店房间里，躺在石库门老宅床上的房客，更多的是体会老上海的居住环境，感受历史和文化的积淀。但尴尬的是，记者调查后发现，上海民宿这一市场目前仍处于监管的灰色地带。个人房东是否具备营业资质？治安、消防、卫生等方面如何保障？一旦发生纠纷又该找谁处理？这一系列问题仍未找到答案。

 

暂无“证”可办打短租“擦边球”

 

如上文所述，目前上海民宿，特别是市区的民宿，大部分是由住房改造的，因此不具备商业经营的资质。事实上，根据民宿老板反映，他们中的大部分在经营初期也并没有主动了解过上海对于这一领域的相关政策法规，而即便是主动找到工商、公安等部门咨询，得到的答复也是：上海民宿暂时无“证”可办。

 

在松江有一套别墅的朱先生，曾动过将房子改造成民宿的念头，但在跑了多个部门了解一圈后，他最终放弃了这一计划。“我当时找了个工商的朋友咨询了一下，上海不批名字叫‘民宿’的营业执照，要么是招待所，要么就是旅馆。但是开旅馆，房子产权证上就必须写明是商业用途的，而且手续很繁琐。”朱先生表示，在注册营业执照这一关他就通不过，而之后卫生、公安、消防等多部门的手续他就连递交申请的资格都没有了。

 

据一名民宿经营者透露，上海民宿目前鲜有是有证经营，除了郊区部分民宿以“农家乐”形式注册，市区、近郊基本上都是借着“短租”的名义打擦边球。因为短租不比长租，无需签署租房合同，与旅馆也不同，无需注册备案。但这样一来，观念前卫的年轻人比较能接受，而对于“不知情”的住客就免不了闹出乌龙。

 

旅游行业专家刘思敏指出，不仅是上海民宿碰到的问题，民宿无证化经营在全国范围内也属常态，“目前国家政府层面对于民宿这一块还没有一个政策能够规范管理。”据他所知，台湾民宿需要专门申请执照，而大陆地区，除了杭州在不久前颁发了第一张民宿营业执照外，包括北京、成都、厦门等城市的民宿均属于自由经营的状态。

 

入住登记不能与公安联网监控、消防等安全设备缺失

 

没有营业执照，那么经营者如何接待顾客，又以什么身份接待？记者发现，住客在入住民宿之前，民宿老板一般会要求住客出示身份证、护照等有效证件，进行登记。最常见的做法是，房东会备好一本笔记本或excel表格，详细登记住客的姓名、证件号码以及入住、退房的时间，但对于是否能够辨认证件的真伪，以及住客是否为在案人员，房东均无法判断。“我们没有经营执照，公安方面也不会给我们安装联网机器。”陈蕾说，通常情况下，房东们会默认将网站视为第一道把关。据了解，新用户在旅游、民宿等网站上单方预定完成之后，还必须完成几项线上线下的身份认证，其中包括验证电子邮箱地址、手机号码、常用微博以及上传个人护照或身份证的照片。据途家网工作人员表示，订单产生期间会保证用户个人信息和隐私的安全，只有在与房主预定成功后才将手机号码共享给房东一人。

 

此外，记者采访的房东所经营的民宿均在住宅区内，而有些老房子消防设备以及安全通道都不完善，一旦发生火灾，逃生将是个问题。而在询问民宿内是否安装监控时，对方也表示，由于涉及到公共区域，也还没有安装摄像头。

 

“72家房客”是卖点也是难点

 

记者从途家网市场部负责业务的工作人员处了解到，保留历史原貌并具有故事性的石库门老宅格外容易吸引外国和外地游客的青睐，经济收益也较高，这也是房主愿意将这类房源改成民宿的主要原因之一。

 

然而，尽管经重新整修的房屋舒适度的确超过一般周边设施陈旧的百年石库门老宅，足以满足住户基本的现代生活需求，但正是由于目前部分石库门仍保留着“72家房客式”的居住氛围，这也令房东在经营民宿的同时麻烦不断。

 

“上海家人”吴老板日前就陷入了困境中，不得不将装修一新的房子再次以长租的形式外借。谈起这一变故，吴老板显得既感伤又无奈。“在决定做民宿之前，我也有想过这一问题，当时也是第一时间去跟上下楼邻居打招呼，还主动将公共走道、楼梯全额出资粉刷翻修。”吴老板坦言，由于他的房子位于大院里的二楼，再加上整栋楼属于木质结构，年份较长，随便一走动就会发出声响，因此时间长了，周边邻居就发话了。

 

“几乎每个月要接到两三个居委会、派出所打来的电话，说有邻居投诉了，虽然没有强制要求我不能再做民宿，但是邻里邻居的，现在干脆也不再做了。”吴老板说，虽然在每个客人入住之前，他都会把情况说明，希望客人配合，但还是无法避免会与邻居发生摩擦。

 

对此，也有民宿老板表示感同身受，除非是独栋的或一楼的房型，否则处理楼内现有居民的关系需下一番功夫。吴老板说，他曾经动员楼里其他的户主一起加入民宿经营，但因户主多数年纪较大而未能如愿。

 

未来趋势

 

国内民宿处放水养鱼阶段

 

专家建议：税收、执照等可缓行

 

白天在田子坊看画展、逛商店，晚上去酒吧小酌，再入住二楼的小厢房。清晨起床后，到弄堂喝豆浆、吃油条……这是理想中的田子坊的24小时，这也是旅途中的人们在游山玩水之余，最想体会的当地生活方式。然而，市场总是先于政策，对于国内的民宿业来说，这一蓬勃发展的市场还处于初期培育阶段，相关部门对这一新兴业态似乎还没有想好如何引导。

 

先加大安全监管税收方面可缓行

 

民宿的概念一般认为起源自英国、日本和台湾，不过，国内的民宿概念，跟很多流行的概念类似，自上世纪90年代后期由台湾传入。主要是指利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营，提供旅客以住宿为基础的乡野生活。可以说，经过十几年的发展，台湾民宿已经步入正轨，在规范、管理、经营各个方面都有可借鉴之处。

 

垦丁某民宿管家小白告诉记者，台湾民宿经营者如将自家住宅改造成民宿后，需要申请经营执照。“民宿的消防、卫生等方面都要达标，申请通过后，相关部门会颁发一个标志。如果没有这个标志，那么很可能是违法的。”小白说，由于台湾民宿市场需求很大，目前已有专业的管理培训机构，帮助民宿经营者在服务、管理上更加规范化。

 

上海旅游行业协会副秘书长裘永强说：“石库门发展成民宿，公安要求对每一位住客登记，消防要求达到消防标准，但是石库门老房子大多是砖木结构，改造起来工程巨大，另外老房子里管线老化，煤卫设施也无法达到住宿要求，整改需要花费大力气。”

 

刘思敏建议，在政府监管部门还未想好如何规划内地民宿业发展之前，可以先鼓励市场自由生长，但同时加强治安、消防、卫生等方面的监管，“至于涉及到税收、执照之类的法规，我认为可以先缓行。”刘思敏说。

 

上海可走“老洋房”路线但改造起来难度大

 

据上述垦丁民宿管家小白介绍，台湾民宿目前已经形成城市和乡村的不同需求和特色的专业化格局。城市里，由于酒店数量有限，且基本没有连锁经济酒店的概念，民宿承担着绝大多数中低价位产品的提供任务，民宿和酒店可以说分庭抗礼。而乡村旅游，基本上全部都是民宿产品的天下。这和大陆也是有非常大的差别的。

 

上海旅游行业协会副秘书长裘永强指出，从上海这座国际化都市的立场出发，由于上海已经存在着大量的连锁经济酒店以及短租公寓，表面上看基本没有民宿的生存发展空间，但由于上海仍然保留着不少具有历史性建筑，以及老上海人的居住环境，因此给上海发展民宿业提供了比乡村模式之外更多的发展方向。

 

上述两位专家均认为，上海作为具有历史背景的国际化大都市，民宿的存在有一定必要性，但并不鼓励投资者一拥而上。“民宿存在的意义就是展现一座城市独特的生活风貌。有历史故事的老房子经过改造可以呈现这一点，或者有先天条件的房源经过还原也可以，但如果是将高楼房开放成为民宿，那就只能算是短租，而失去了民宿真正的含义。”刘思敏说。