中心城区成片二级旧里以下房屋改造，是困扰上海多年的民生难题。作为中心城区，虹口区旧改任务艰巨。今天，虹口区旧改迎来了历史性时刻——随着185街坊、212街坊、234+247街坊分别以97.05%、99.66%、100%高比例生效，虹口区成片二级旧里以下旧改征收正式收官！十八大以来，虹口区累计做出93个征收决定，惠及138个街坊近8万户人家，让“踮着脚尖盼旧改”的居民挥别“蜗居”圆梦新家，让老地块通过蝶变跃迁升腾起“有尊严的烟火气”，也在点滴变化中彰显出城市的人民属性与价值取向。
旧区改造是民生问题、发展问题、治理问题。在市委市政府的坚强领导下，在市住建委、市旧改办等部门的大力支持下，历届虹口区委、区政府始终把旧区改造当作中心任务，不断加大民生投入。虹口区旧改指挥部党委书记、常务副总指挥杨叶盛表示，在这个过程中，虹口区坚持党建引领，坚持以人民为中心，不断创新工作方法，完善配套政策——积极实施旧改征收意愿“两轮征询”机制，在房屋征收各环节倾听民生诉求，融入群众智慧；不断创新融资模式，与市地产集团率先合作，实行“市区联手、政企合作、以区为主”创新模式，推动旧改征收，探索城市更新路径；创新“组团打包”旧改模式，将多个小地块合成一个项目同步推进，将“以年计”的周期压缩到3个月；创建上海首个移动型旧改基地党群服务站，将百姓亟需又喜闻乐见的多项服务送到旧改一线。虹口区还在辖区内建造并不断完善中心城区最大的保障房基地彩虹湾，算经济账更算大账、政治账、民心账、长远账。
让最大的民生促就最大的发展。当昔日的虹镇老街成为今日的瑞虹新城，当破败逼仄的二级旧里建起弄潮时代的高楼集群，当腐朽斑驳的百年建筑变身时尚地标……一场场旧改的成功，为居民带来获得感、安全感、幸福感，也释放了土地存量、盘活了区域资源。这片寸土寸金的中心城区还坚持“留、改、拆，以保留保护为主”的要求，统筹做好风貌保护和旧区改造工作，让城区面貌焕然一新的同时，以敬畏之心保护传承“最上海”的城市历史文脉，为城市更新与历史风貌延续作出积极探索，也为更强调城市发展、治理、安全统筹协调、系统推进的新考题提供思路。
回应群众关切，把民生工程做成民心工程；谋定后动，旧改征收与规划出让相联动。在旧改征收的过程中，虹口区努力实现保障人民健康安全和城市治理优化的统一、保护城市风貌和价值发现的统一、改善居住品质和城市功能提升的统一。在一次次“喜提”旧改高比例生效的同时，也让一块块“黄金宝地”找到“好人家”、锻造“好作品”、集聚“好功能”、成就“好未来”。
虹镇老街涅槃
公平公正公开，党员带头推动旧改新政深入人心
“幸好虹镇老街的‘破房子’旧改征收了，阿拉住进了煤卫独立的房子，不然这次疫情防控肯定要难很多。”前阵子，在微信上、在电话中，虹镇老街的老邻居们常常这样和陈子明说。陈子明是虹镇老街旧改项目最先征收的7号地块居民，身为居委会干部的他，后来又成了地块里的旧改志愿者，帮助更多人家早日圆梦。
从1995年启动动迁，到2018年最后一个地块签约生效，回望虹镇老街23年的旧改历程，陈子明连说了好几个“不容易”。彼时，虹镇老街是当时上海最大的棚户区，逾1.38万户人家蜗居在这里，居住条件差，且私房集中、共有产多，导致困难群体多、家庭矛盾多，情况复杂、棘手。
1996年，虹口区引入香港瑞安集团参与虹镇老街的旧改。香港瑞安集团有限公司董事局主席罗康瑞曾去虹镇老街探访，当时上海正发生着日新月异的变化，这里却依然危棚简屋密集，居民生活条件艰苦，他就想为这里老百姓改善生活环境做些什么，也为这片被低估了价值的土地融入上海发展进程留下些什么。一开始这里的动迁工作非常顺利，一期项目仅用了10个月。但因为老百姓怕“吃亏”越来越想“拖到最后走”，二期项目动迁就用了2年多，四期项目用了4年多，五期项目到了第7年还在“拉锯”。这对以“滚动开发”形式推进，即居民签约、搬迁、交地后才规划、开发、建造新项目的瑞虹新城来说，开发一度陷入僵局。
转折发生在2012年——上海推行旧改新政，从开发商动迁，转变为以政府为主体实施征收。当年1月，虹口区在全市率先成立以实体化运作的旧区改造和房屋征收工作指挥部，同时又在各街道成立旧改分指挥部，举全区之力共同推进旧改。
在虹镇老街所属嘉兴路街道旧改分指挥部，吕学斌是首任常务副指挥。这名从2003年起参与虹镇老街旧改、至今奋斗在旧改一线的“老将”坦言，这一机制体制的改革大大推动了虹口区旧改进程：区指挥部和房屋征收事务所更熟悉政策，而街道分指挥部更熟悉居民，两厢配合，晓之以理、动之以情，“让居民心服口服而且开开心心地签约、交房”。
公平公正公开，是旧改征收的生命线。作为虹镇老街的“老土地”，陈子明成了亲历上海执行旧改征收新政的第一批居民，体验了从“动迁”到“征收”的政策转变——各家情况全部公开，“一把尺子量到底”，不是“数人头”而是公平的“三块砖”叠加，不是“钉子户最划算”而是“早搬迁早得益”……不过，“阳光征收”却给当时想“靠动迁翻身”的居民带来巨大冲击。
艰难关头，党建引领发挥了“破局”作用。2013年，虹镇老街旧改基地上首次出现了一张“党员签约榜”：在首月签约的党员名字旁边标五颗星，次月标四颗星，第三个月标三颗星。当时，虹镇老街1号地块81名党员中80名都拿到了五星，唯一的“四星党员”想请工作人员通融改成五星，但没有得到同意。“这张榜就是党建引领下旧改新政的精神承载，是公平公正公开的一次具象化体现。”亲历此事的杨叶盛说，时至今日，旧改基地早已不张贴这张榜，因为它已经内化为每个居民党员心里的榜单。把党旗插到旧改一线，把党支部建在项目上，这些年，几乎所有地块的党员签约率都达到了100%。
在党员的带动下，群众对旧改征收政策从不熟悉、不了解到认可、支持。2013年11月，经过二轮征询，虹镇老街1号、7号地块旧改成功生效，提前两个月完成年度计划目标，也标志着瑞虹新城区域旧改全面完成。
“照到旧改阳光”的陈子明，这些年也成了地块里的旧改志愿者。他感到，由政府为主体实施征收的旧改工作得到了人民的高度信任，居民旧改意愿迫切强烈，政策公开透明，流程规范严谨，这些都助推了越来越多的旧改项目高比例生效。除了政策落地坚决不调整、规范操作坚决不走样之外，虹口区还通过召开居民全覆盖的圆桌会议、举行居民代表听证会、组建人大代表工作组等保障居民的知情权、参与权和监督权。对于存在家庭矛盾和确有困难的群体，虹口区旧改指挥部、街道旧改分指挥部和房屋征收事务所打好“组合拳”，发扬“千言万语、千方百计、千辛万苦”的“三千精神”，建立“一户一档”，将居民诉求“清单化”，再一项项答复、解决，让居民放心签约争取最大利益“捧回大蛋糕”，算好经济账更算好“亲情账”开心搬家，迈入新生活。
2018年，122街坊二轮征询当天签约率冲破90%，标志着整个虹镇老街地区的旧改任务全面完成，虹口区“最后的棚户人家”彻底消失。
“公平公正公开深入人心，老百姓没有疑虑，旧改速度就快了。”从1997年开始参与虹镇老街旧改的瑞安房地产有限公司首席执行官王颖说，2012年以来，得益于旧改的快速推进，瑞虹新城项目的开发速度远远大于之前。这在加速改善民生的同时，也大大推动了区域的发展，让这片曾经不被看好的地块爆发出了前所未有的潜力。经过这些年的发展，始终贴合时代需求规划建设的瑞虹新城，已经从一开始的单纯住宅规划，发展成为集住宅、办公、商业为一体的综合性社区。曾经的“滚地龙”成了现在的“黄金宝地”，“涅磐”成为瑞虹新城，从“穷街”一步步蜕变为“北上海新天地”，取得了经济效益、社会效益的双丰收。
北外滩蝶变
“组团打包”不断升级，工作周期从“以年计”压缩到3个月
去年今时，家住北外滩昆明路以南地块旧改居民，一一郑重地在二轮征询签约书上写下名字，为一家人的“蜗居生活”画上句号。而这个旧改地块通过将10个街坊近6000户居民“组团打包”成为虹口区最大的旧改项目，在3个月内集中推进高比例生效，也为北外滩成片二级旧里以下房屋改造画上了句号。
“没想到这么快！”近两年，旧改地块中的居民常这样感叹。数据显示，2020年共做出4个征收决定，当年征收街坊数高达15个；2021年共做出11个征收决定，当年征收街坊数高达17个。在杨叶盛看来，这样的“加速跑”，主要得益于虹口区近年在全市率先启动“市区联手、政企合作、以区为主”、创新“组团打包”等工作模式。
虹口区17街坊，曾在2019年创出当年全市旧改的四个第一：第一个作出征收决定，第一个启动居民签约，第一个征收生效，第一个成功交地。这也是上海实行“市区联手、政企合作、以区为主”新模式后，全市首个旧改项目。在虹口区，市地产集团和上海虹房（集团）有限公司、北外滩集团按比例出资，成立虹口城市更新建设发展有限公司，通过搭建平台资源统筹，实现多方共赢。
上海城市更新建设发展有限公司总经理李鸿忠认为，这是上海市在城市更新领域的一次体制机制创新。在市委市政府领导关心支持下，进一步完善这个创新模式，按照赋权赋能，在旧改项目的资金平衡、控规编制、范围认定、计划制定、成本认定等方面全方位参与，充分发挥市城市更新中心在资金筹措、资源统筹、规划编制、招商运营等方面的重要平台作用，做实中心平台职能。同时，由原来的单宗地块旧改，转化为捆绑组合的“区域更新”方式推进，提升资金整体平衡空间，大幅缩短改造周期，加快成片二级旧里以下房屋改造进程。结合一线实践，不断深入研究，针对成片旧改急、难、愁突出问题，跨前一步系统性做好顶层设计工作，为上海更好推进城市更新打下坚实基础。“让老百姓过上好生活，让地块迎来好人家，让城市打造好品质，达到社会效益、经济效益双平衡。”
17街坊之后，虹口区多个重要旧改项目均采用这一模式。
山寿里，虹口区北外滩新一轮规划布局中首个启动的旧改地块项目，也是虹口区与市地产集团第二个生效的“市区联手、政企合作、以区为主”旧区改造项目，还是全市首个以“组团打包”模式推进的旧改地块。“组团打包”，即通过一次性启动多个地块，合并大量审批操作流程，将原本需要“以年计”的旧改周期压缩到3个月。当时，该项目将7个相近街坊“打包”后同时启动旧改，让居民们以最快速度挥别“坐在痰盂上看东方明珠的日子”。
短短4个月后，“十三五”以来全市体量最大的旧改项目东余杭路（一期）生效，该项目通过将相邻的6个街坊“组团打包”，让6000余户居民在3个月内告别蜗居，提前2个月完成全年任务。这次“组团打包”，还在工作方法上推陈出新：虹口区两个征收事务所整建制投入，形成“赛马”机制，比学赶超，合作竞争；虹口区多个机关、6个街道抽调数百名干部“增援”，大大加强了一线力量，也为之后旧改工作的“遍地开花”打下了坚实基础。 到了2021年1月，“组团打包”升级到2.0版，虹口区将北外滩9个街坊“打包”成东余杭路（二期）、余杭路项目两个旧改项目同步启动、同步推进。随着5000余户居民挥别旧里，虹口区在当年第一个月就完成了全年一半的旧改任务，取得了“十四五”旧改的“开门红”。
5个月后，作为北外滩旧改“收官”项目的昆明路以南旧改项目，也通过“组团打包”大幅压缩旧改周期提前告捷。至此，仅耗时一年半，在虹口区旧改中占主体地位的北外滩区域，就相继启动了6个打包项目33个街坊，惠及居民2.1万户，北外滩区域旧改工作量超过前8年总和。
在昆明路以南项目旧改征收过程中，虹口区还在上海率先成立了“移动型旧改基地党群服务站”，首次让党群服务站跟着旧改基地“跑”。在这里，不仅形成了集政治功能、服务功能、展示功能、监督功能为一体的多功能服务体系，用情景党课、大思政课、专题宣讲等为党组织开展组织生活、党员教育培训、探索政企党建联建提供了重要场所。更重要的是，该党群服务站通过整合区域资源，将法律咨询、信访接待、公益讲座、休闲娱乐等群众亟需又喜闻乐见的服务送到旧改一线，让旧改这项民生工程更贴近民心。 当年12月，虹口区再次升级“组团打包”模式——首创“跨街道组团打包”，把分属四川北路街道、嘉兴路街道的5个街坊同步推进，成为虹口区旧改“加速跑”的又一次创新实践。“跨街道组团打包”项目面临房屋情况更多样、居民诉求更多元、协调更复杂等困难，但工作组在沟通中不断优化工作方法，收获了更多居民的支持。
今年3月，虹口区今年第一个征收成功的项目同样采取“跨街道组团打包”的模式。整合四川北路街道、欧阳路街道以及两个征收事务所的合力，通过大量细致的前期工作，做好“一户一册一方案”，用绣花功夫和真心实意让更多居住困难的群众早圆安居梦。
“旧改工作没有停一停、缓一缓。”6月，虹口区按下旧改复工“快进键”，首次于一天内在四川北路街道、广中路街道、曲阳路街道连续召开了三场旧改听证会，以最快速度推进旧改。其中，也包含一个“跨街道组团打包”项目。作为三场听证会的主持人，杨叶盛说，二级旧里以下房屋居住条件差，防疫风险高，“旧改快些、再快些”成了大家共同的心愿。今天，随着这三个项目生效，虹口区成片二级旧里以下房屋改造全面完成！
考虑到疫情防控的需要，这两年来，虹口区旧改积极利用信息技术，通过微信连线、公众号推送、VR看房等服务居民。2020年3月，嘉兴路街道138街坊旧改项目成了当年全市首个启动签约并高比例生效的大型旧改基地。吕学斌介绍，早在138街坊征收决定公布前，虹口区旧改指挥部、嘉兴路街道旧改分指挥部、虹口区第二房屋征收事务所就联合制定了应急方案，工作人员提前与被征收居民加好微信，线上联系覆盖率近乎100%。同时，通过微信公众号“嘉兴旧改”，请居民“云围观”政策及针对性解读文章。2020年5月，在山寿里项目推进过程中，虹口区第二房屋征收事务所联合第三方，利用VR科技推出“云”看房，并在“虹口北外滩”微信公众号发布了看房二维码，吸引了数千名居民“围观”看房。而在刚刚过去的两个多月中，虹口区旧改工作人员“封控不停工”，认真做好案头工作，“无接触”对接居民。在前两天的选房摸号环节，185旧改地块还首次启用“电子摇号”，在居民代表、人大代表、律师、公证等现场监督下，整个过程公平公正公开，也让更多居民享受到“足不出户”取号的便利。
彩虹湾生长
算民心账算长远账，中心城区最大保障房基地不断完善
2017年，对陈子明来说意义重大——他终于告别了居住、工作了大半辈子的虹镇老街，住进了同在虹口区的彩虹湾新居。彩虹湾，上海中心城区最大的保障房基地，2011年开工以来分为四期建设，目前已全部交付使用。2016年起，这里承载了大量从虹口区各个旧改地块搬迁过来的居民。
住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。在寸土寸金的中心城区建最大的保障房，改善低收入和困难群众的住房状况，为更多“老土地”提供“近一点的选择”，虹口区不仅算经济账，更算政治账，将这项重大惠民工程做到了群众心坎上。
“居民在选择房源的时候，首选就是彩虹湾。”虹口区第一房屋征收事务所项目经理陈超说，彩虹湾的热门一方面是由于居民的“故土情节”——虽然彩虹湾比起外区房源价格高一些，但很多居民都是土生土长的虹口人，希望能继续住在虹口区。另一方面是因为近年来彩虹湾“15分钟社区生活服务圈”愈发完善，配套设施愈发全面。
这几年，虹口区加大了对彩虹湾的民生投入，陈子明一家见证了家园的高质量“生长”：建起了幼儿园、复兴实验小学、市五中学，涵盖了义务教育全阶段，孩子读书就近方便；不仅有社区卫生服务中心，上海市第四人民医院新院区也在此落成，老年人在家门口就能享有高质量的医疗服务。而且，麦德龙优品汇大卖场、三角地虹湾路菜市场等纷纷开业，功能复合的市民驿站活动丰富，平时吃喝购物、休闲娱乐都能满足。这里的交通也更通达，增加了160路、887路、108路等公交车，开出了彩虹湾到北外滩的通勤专线，出行更为便利。“网红”彩虹湾公园就在附近，成了人们感受自然风光的好选择。小区里，当年的老邻居成了新邻居，大家还成立了舞蹈队、合唱队等各类社团，生活多姿多彩。
时至今日，旧区改造不仅是民生问题、发展问题，也是治理问题。陈子明说，在日常生活中，特别是在此次疫情防控的过程中，许多当年的旧改居民都冲到了志愿服务的第一线：年轻的当起了“团长”，在核酸大筛现场负责扫码、维护秩序；年长的挨家挨户按门铃通知核酸检测，主动劝导人们不逗留。“政府为我们着想，不断改善我们的生活，我们也想尽可能为社会做出力所能及的贡献。”
杨叶盛说，通过多元化、多渠道方式，虹口区近年来多措并举筹措安置房源，为旧改居民带去更多选择，更多安心。而住进保障房的旧改居民，也更愿意积极参与基层治理，成为一个个新生社区共建共治共享的重要力量。
今潮8弄焕新
旧改地块“以用促保”，保护传承“最上海”城市历史文脉
“这是当年我们住过的房子，现在看起来真‘登样’！”自去年开业以来，位于四川北路上的今潮8弄“霸屏”了不少人的朋友圈。这处由66幢老建筑构建起的沪上文化新地标，以焕然一新的巷弄老楼、前卫新潮的艺术空间、接地气的海派集市，吸引人们前来打卡。这其中，不乏当年住在18街坊的居民。
18街坊，就是今潮8弄所在地。2014年，这里完成旧改征收，2018年完成土地出让。崇邦集团在商业开发过程中，请来老师傅一刷一捋恢复建筑原貌，让人们得以“阅读”这里厚重的百年历史，再通过引入文化文艺元素活化利用，让8条百年弄堂再立潮头。今潮8弄里的“新旧共鸣”，不仅是上海探索城市更新的成功尝试，也让更多人看到：旧改，正成为促进城市历史文化风貌保护的重要途径。
“烟火气有呀，尊严没有呀！”在虹口区，旧改范围与风貌保护区、风貌保护街坊高度重叠，涉及提篮桥、山阴路历史文化风貌区和36处风貌保护街坊。望着“发酥”的墙面，忍着煤卫共用的日子，居民们盼望旧改，老房子也盼着重获新生。近年来，“征收是为了更好地保护”成为共识——18街坊、山寿里、昆明路以南等地块经历旧改后，居民们挥别不体面的逼仄生活，历史文化风貌建筑也迎来了焕发新生的契机。
从“拆改留”到“留改拆”，虹口区正以敬畏之心保护传承“最上海”的城市历史文脉，以珍爱之心、尊崇之心善待历史遗存，妥善处理好保护与开发的关系。按照“整体保护、积极保护、活化利用”原则，在尊重建筑、街区整体格局和风貌的基础上，虹口区积极探索“以用促保”城市更新模式，对地块内历史建筑分级分类进行保护，将城市文化、历史底蕴嵌入焕新后的城市空间，更好地塑造城市软实力的神韵魅力。
北外滩旧改收官后，这片历史底蕴深厚的土地更好地迎来了大开发，土地出让频繁，重点项目陆续开工。根据规划，这里将形成“一心两片、新旧融合”的总体格局：通过“一楼一档案，一弄一方案”有序开展城市更新和历史建筑活化利用，还原提篮桥、虹口港片区海派风情，守护“里弄小巷石库门、滨江临河老建筑”的独特气韵。
坚持征收、规划、出让“三联动”，招商、建设、运营“三同步”，北外滩正努力为每一块宝地找到好人家、锻造好作品、集聚好功能：遵循出让规约，初具雏形的大型城市综合体项目上实中心，将包含历史保护建筑聂耳旧居，成为未来上海重要的文化休闲新空间；按照“应保尽保”原则，正在修缮的雷士德工学院项目现场堪比“考古现场”，未来这里将入驻上海创新创意设计研究院，打造“时尚设计之城”；刚刚完成土地出让的59街坊，将结合街坊内不可复制的成片历史建筑资源，崛起一座奢侈品旗舰综合体……旧改，打破了各类空间资源要素的束缚，更盘活、创造出新空间、新动能，带动北外滩城区能级、城市形象、产业结构的全面升级，在新时代谱写高质量发展、高品质生活、高效能治理新篇章！
作者：单颖文
图片：叶辰亮、周俊超、陈龙摄，虹口区旧改指挥部、虹口区融媒体中心提供
编辑：陆益峰
责任编辑：顾一琼
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