“购房+买车”已是时下大宗消费套餐的基本模式，不少消费者在买房的同时都会考虑买个车库给爱车也安个家。然而，有业主却弄不明白，为什么花了几十万元买的地下车库，却无法像房屋一样办理产权证，到头来买的仅仅是车库的使用权。也有的业主，原本好好租用着车位，租金也按时交纳，却最终被赶出了停车库。日前，记者就收到了类似的信息反映。

 

据了解，随着城市居民私家车数量的持续增加，新建住宅小区普遍建有地下车库。有些是独立的专用地下车库，有些则是与人防工程结合，即以结建民防工程形式存在，平时作为车库使用。由于我国现行法律对地下车库产权没有明确规定，导致近年来因地下车库权属不清而引发的纠纷不断，甚至埋下了重重隐患。对此，本市各相关部门作出回应，法律人士建议政府部门尽快摸底，并采取针对性举措，防患于未然。

 

市民反映

 

租用五六年，一朝被赶出

 

王先生是西藏南路1501弄弘辉名苑小区的业主。2008年，王先生搬进小区后租用了该小区地下车库的一个停车位，每月500元。在停车位日益紧张的上海，有一个固定停车位是件非常不容易的事，这让王先生很欣慰，每次都提前交满下一年的租金，从未拖欠。

 

然而，让王先生怎么也没想到的是，自己租用了五六年的地下停车位却被开发商收了回去，并且声称只“长租”，不再短租。所谓的“长租”就是要一次性租满20年，20年后属于赠与部分，业主可以免费无限使用（与房屋使用年限等同）。

 

王先生给记者算了一笔账：“如果只是20年也就罢了，按照每月500元来算，20年就是12万元，也非常划算，但开发商让我交30多万元，明显是按50年的租赁费用算。”王先生认为，开发商的行为实际上就是通过签订长期租赁合同的形式，达到出售“使用权”的目的。

 

根据王先生的反馈情况，记者来到了王先生居住的小区。在王先生引领下，记者来到该小区地下停车库，车库内150多个停车位几乎都被“固定”了下来，每个车位上方都挂有一张记载着车位车型、车牌号的牌子。

 

在小区物业办公室内，王先生询问是否还有停车位时，物业工作人员称目前该小区地下停车库内仅剩一个停车位，要买的话需要尽快决定，目前的价格是37万元。“那是否要签订合同，以及能否办出产证呢？”王先生一再询问，对方最终表示，签不签合同都无所谓，因为其他业主几乎都没有签合同，双方约定好就行，至于产证，则肯定没有，物业收的钱最后都是要交给开发商的。

 

“没想到这才1年多时间，价格又涨了7万元”，王先生以“再考虑一下”为由，借机离开了物业办公室。

 

王先生告诉记者，他曾多次要求物业和开发商拿出相关产权证来验证，但对方都没有拿出来。不过记者了解到，曾有一位业主看到过该小区地下车库的产权证，是一个大产权证，按照相关法律规定不能进行分割出售。

 

据了解，目前以“人防项目”立项建造的地下停车库在本市非常普遍，尤其是土地使用面积更加紧张的市区部分。

 

王先生也称曾打电话向房管部门反映过此情况，但最终没了下文。

 

记者调查

 

产权归属法律未明确　频引纠纷

 

人防工程在战时具有一定的防常规武器、核武器、生化武器等袭击的功能，因此其建筑等方面都有较高要求。比如，人防地下室出入口悬挂有“人防地下室”标志、指示牌，地下室内设防护密闭门、通风口等。由于普通地下室的投资主体多为建设单位（开发商），因此所有权人即为投资人，但我国至今尚无关于人防地下室产权归属的法律规定，以致频频引发纠纷。

 

记者了解发现，目前社会上结合民用建筑新修建的人防地下室的权属有三种不同情况：一是归开发商所有，二是归全体业主共有，三是归国家所有，情况不同对于停车位能否出售有着重要影响。

 

第一种，即开发商拥有完全产权的情况。建设部颁布的　《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，如果地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊，开发商又拥有地下车库的所有权，便可以销售或出租。

 

第二种是公摊面积的地下车库，如果属于建筑面积已在销售面积中进行分摊的地下车库，其所有权归所在的整幢房屋的全体业主共有。业委会有权决定地下停车位的出租或售卖，以及租售的价格。

 

第三种则属于民防部门所有的地下停车库。如果地下停车库的所有权一栏填写的是民防部门，那么所有权实际归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有，即所谓的“谁出资，谁收益”。

 

针对第三种情况，根据　《人民防空国有资产管理规定》、　《关于加强人民防空工作的决定》、　《物权法》　等法规的相关规定，作为国防资产的人防地下室所有权应归属于国家，部分地方也明确规定结合民用建筑新修建的人防地下室归国家所有。

 

由于近年来关于人防地下室的产权问题引起的社会矛盾和纠纷日益增多，记者了解到，国家人防办正对人防地下室产权归属问题进行调研，拟修订　《中华人民共和国人民防空法》。

 

各方回应

 

房管部门：可以买卖，看当初规划设计

 

记者就王先生遇到的情况，拨打“962269”上海市房地产交易中心服务热线进行了相关询问。以“人防项目”立项的地下停车库，是可以出售的，但是前提是房产商要有预售许可证和在房管部门有相关分割登记的手续。

 

本市某区房管局工作人员告诉记者，地下车库能否买卖的关键在于当初申报的规划设计情况。一般申报书上只会写有“该小区申报建设XX平方米的地下室空间”，而非直接申报有多少个车位。

 

“在向规土局和房管局提交的规划设计中如果明确，该地下空间只能用于民防工程或归全体业主所有等情况时，开发商肯定不能将其分割出售。反之，如果规划设计中没有任何标注说明，那么开发商可以到房产交易中心进行相关登记备案、交纳税款等一系列正规流程，然后就可以出售地下停车位了。”该工作人员说。

 

但即便可以办理地下停车位的小产权证明，房管部门也无法出具单独的产权证，只能在房屋产权证后面注明一条，“某号停车位产权归某业主所有”。因此，非该小区的业主，是无法购买该小区停车位的。

 

民防部门：可以买卖，跟时间先后有关

 

作为“民防工程”项目，地下停车库在建设之初需向民防部门报备，同时经过相关验收，只有通过一系列手续才能动工建造。因此，民防部门对于小区内地下停车库的情况也比较了解。

 

就王先生反映的情况，黄浦区民防办工作人员明确表示，民防部门是民防工程的管理方，一般只是负责民防工程不被损坏和正常使用。对于王先生遇到的问题，民防部门一般不干预。只要地下车库所有权一栏上写的是开发商的名字，那么开发商就拥有买卖处置权。“以前不行，现在新的法规中明确这种情况是可以出售的”，该工作人员称。

 

据了解，王先生所在的弘辉名苑是2005年以后的新建楼盘，其所有权又是属于房产开发商，因此该工作人员表示，此种情况下，该开发商完全可以去房管部门登记办理具体车位的产证证明。

 

但是为何王先生所在小区的物业称无法办理相关产权证明呢？民防工作人员认为，可能是开发商出于其他方面的考虑，能办理小产权证明应该是没有疑义的。

 

律师：开发商存在违规违法行为

 

对此，本报律师顾问团成员、市律协房地产业务研究委员会副主任叶正伟表示，根据　《物权法》　有关规定，使用权肯定不能买卖，开发商的这种长期租赁行为其实就是一种变相的买卖行为。而前文提到的20年后的赠与行为，事实上现在也无法生效，要等到实际的20年后才可，现在就签订20年后的合同，同样是一种违法行为，即便双方约定好了也没用。

 

根据我国　《合同法》　第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”

 

也就是说，法律只能保护业主对这个车位拥有20年的租赁使用权，超过20年的部分，法律不予保护。于是，业主所支付的30余万元等于取得的仅仅是20年的租赁期。对此，建议业主在出资前慎重考虑。

 

问题与建议

 

维修资金问题或率先暴露

 

黄浦区民四庭庭长黄利民在房产方面研究颇深，他认为，王先生的情况并非个案，随着上海汽车保有量的不断增加，小区停车位会愈发紧俏，地下车库停车位之争也会愈加激烈，尤其是市中心的一些小区情况更是严重。一些开发商为了能够尽快收回投资或获取更大利益，采取了“只售不租”的措施，以致埋下了重重隐患。

 

“开发商一般是小区地下车库的建造者和所有权人，谁拥有产权，谁就该负责维修、养护”，黄利民说，现在许多开发商将地下车库以“长租”的形式“卖”给业主，然后拿钱走人，却没有给业主留下“产权”，以致地下停车库的专项维修基金成为“无源之水”，用完了就没了。因为业主只拥有使用权（无产权)，是不用交维修基金的，物业收取的管理费只能用于日常的清扫和人工费用，不会用于，也不够用于维修车库设施。

 

黄利民表示，如果不对开发商的此种“长租”停车位的行为加以规制的话，小区停车库的维修基金问题或将率先爆发，引起众多业主的投诉、纠纷。

 

此外，由于开发商多用“长租”的形式来“出售”停车位，以致签的20年以后的租赁合同无效，虽然当事业主自身“明知故犯”需要承担相应的责任，但是20年合同到期后，业主权益无法保障的问题成为普遍问题，也会引发新的大规模纠纷和社会不稳定，因此需要及时扼杀此种苗头。

 

黄利民建议，政府有关部门，尤其是房管部门要主动作为，对目前存在的上述不合法规的交易情况进行摸底调查，对那些尚未“长租”的停车位及时叫停，防止隐患越来越多。对于那些已经“长租”给业主的停车位，则根据具体情况制定相关政策，使之平稳过渡，防患未然。此外，建议相关执法部门，加大对涉“人防工程”立项建造的停车库车位租售问题进行监督，利用现有法律法规进行规范，如果20年租赁期的车位达到了五六十年的租赁期价格，则应仔细甄别，严厉打击。