上海商圈地图。

天山路商圈是上海西部地区除中山公园以外最早建设的一大商业中心，尤其从天山路的遵义路至娄山关路段集中了上百家商店，有上海“天山路一条街”之美称。时隔四年，上海天山百盛又要“变脸”了，在这之前，其经历了从天山商厦到长房国际广场，再到上海天山百盛的三度换血。

现状　处境尴尬，欲走还留

近年来，坐落于长宁区中部的天山板块正努力从社区商街的束缚中“挣脱”出来，努力向虹桥国际商圈靠拢，成为一个中高档商圈。但是这一转型，可能还不单单取决于商圈自身。

一直以来，位居虹桥商圈与中山公园商圈之间，前后冲击，使得天山路商圈“地位”其实比较尴尬，要吸引到周边的客流并非易事。“这里看似靠近虹桥，但是中高端消费聚集性较弱，‘高大上’的顾客偏好古北；另一边，轨道交通二号线沿天山路而建，当初这或许也是出于发展天山板块的考虑。无可否认，轨道交通二号线娄山关路站的开通，可以为天山商圈带来更多的人流，但如今却恰恰成为了一大‘硬伤’。地铁的开通缩短了两个关联度并不高的商圈的距离，使彼此间的竞争加强，客流会更容易分流到沿线如中山公园或市中心的‘梅泰恒’等其他商圈。作为地铁上盖的商圈，这里的留客性又不强，途径客不停留，所以也未能成为商圈中的主力消费。”瑞铂商业总经理刘科直言。

由于销售差强人意，天山商圈的商业操盘者们大多都有着“鼎新革故”的相似命运。开业仅仅四年，天山百盛便打算“升级改造”，转型为城市奥特莱斯；而其对角的汇金百货天山店，前身为虹桥国际商都，销售业绩在汇金系中排名一般；已易名为巴黎春天的上海泓鑫时尚广场两年前被新世界百货中国收购后，如今入驻的商家也是门可罗雀。

解析　功能调整，业态硬伤

“消费者的结构与消费力的变化迫使天山商圈逐年来进行着调增。”DTZ戴德梁行中国区商业地产部主管江舒民表示。

事实上，由于天山板块的功能调整，自身区域人口迁出比例逐年增加，致使其成为原有以餐饮、娱乐及百货业等偏社区商业类型为主要构成的天山商圈面临的最大挑战，这也是为什么天山商圈名义上属于市级商业中心，但在消费者心中始终难以占据有利位置的原因。

上世纪末开始，上海长宁区加大了商业开发力度，新虹桥商业中心则是《上海市商业网点布局规划纲要(2009-2020年)》确定的12个市级商业中心中最新启动的项目之一。按照规划，其定位将以高端路线为主，而与之临近的娄山关路、天山路一带则将集中成长百货，包罗原天山商厦、汇金百货在内的一些商场都将按照新的定位做出调整，即以中高端的品牌为主打，天山商圈有意打造成为高档社区商业形态。

瑞铂商业总经理刘科表示：“天山路商圈在人们传统印象中固有‘社区商业’概念，其从一条社区商街向一个中高档商圈转型，已经拔高甚至透支了其原有的承载能力。加上近年来，受电商冲击，实体百货纷纷转型，目前看来，体验性业态对百货销售提振不大，即使业态升级改造，也不可能有质的改变。”

出路抓住新虹桥-天山商业中心重组机会

从过去五年租金的复合增长率来看，次级商圈达到10%，核心商圈则为8.7%。过去三年，次级商圈的这一数字更是核心商圈的一倍多。市中心传统商圈去年普遍不是下滑就是微幅上升，其关键在于人口转移了生活方式变了。

尽管前景不明，但各区的商圈升级仍在火热进行中。一些业内人士认为，增长平缓期也是中心城区商圈新一轮业态优化和调整期。徐家汇商圈今年启动了近年来最大规模的一次商圈业态调整，谋划新一轮转型升级，而早已经定位高档的淮海路、南京路等成熟商圈，也在近几年不断升级。而根据去年公布的《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》显示，未来上海将规划15个市级商业中心，其中新虹桥-天山商业中心“升级”为“市级商业中心”。

“尚嘉中心、金虹桥商场、南丰城的相继入市为整个新虹桥板块的商业注入了新的活力，起到了较好的档次拉伸作用。最近大家所关心的百盛，目前也与韩国衣恋集团合作，仿照衣恋在韩国打造奥特莱斯的做法，在天山地区也将打造出颇具规模和影响力的城市奥特莱斯。相信起步较早、但由于诸多因素导致其发展较慢的天山商圈，未来将在很短的时间里带给我们惊喜。”江舒民说。