一块地，权属关系犬牙交错，如何“收服”各个利益主体实现整体更新？

一个产业园区，告别机器大举当道的粗放发展时代，如何回归以人为本的产城融合？

一个新增工业用地产业项目，出让年限从50年缩短至20年，企业是否够用？

两年前，针对工业用地存量盘活和新增出让的方方面面，上海市政府下发了两个试行文件——《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》和《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，均于今年4月由探索试行转为正式施行。

近日，市规土局亮出了试行两年的“成绩单”：截至2015年底，虹桥机场东片区、杨树浦电厂、御桥工业园区等整体转型项目，以及普陀“红子鸡”、杨浦上海船厂等零星转型项目，已签订出让合同或已完成转型前期工作，面积约200公顷。截至今年3月底，相关区县和派出机构列入2016年存量工业用地转型计划项目已达66个，涉及土地面积约460公顷。

土地市场正在迎接一次全新机会窗口的到来。市规土局土地利用处处长魏子新介绍，修订后的文件向上打通了工业用地存量盘活与城市有机更新、科创中心建设的政策通道，向下厘清了存量盘活机制设计与具体实施细则的执行通道，形成上海市工业用地存量更新的常态管理机制。

7%增至15%，产业园区向产业社区转型

魏子新介绍，新文件延续了两个脉络，即以各区县政府为存量工业用地盘活的责任主体，主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等三类实施路径，并按照共建共享的城市更新理念，确定了存量盘活的利益平衡机制，明确了一系列实施细则。实践证明，存量工业用地盘活已初获成效。

目前上海“195区域”只有46%的面积可供开发住宅、商业、办公，其余都让位于公共用途。因此整体转型是指向工业用地合理二次开发利用的重要利器，不仅需要政府的强有力推动，企业带头人也要发挥作用，在规划评估好、机制建设好、社会公共利益实现好的前提下，以典型项目带动整体的开发建设。

虹桥机场东片区有一块1.6平方公里的土地，涉及民航华东管理局、民航华东空中交通管理局、上海机场集团、东方航空和中航油5家单位，目前已签署整体转型的框架协议，在职责明确的情况下发挥集体智慧。

人的聚集意味着人气，也意味着城市发展的机会。因此传统产业园按照“产业社区”的理念，推动产业与城市的共融共生，意味着未来的园区不仅是一个理想的就业、创业之所，还是能享受幸福生活之地。因此，相关文件指出，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例由原来的7%提高到15%，增加必要的住宅、教育、商业、娱乐、培训等配套，尤其在远离市中心的区域，以园区功能替代部分缺失的城市功能，打造集商业、文化、旅游、生活、休闲、健身等为一体的大型生活社区。

50年期出让指标，郊区县皆有富余

2014年，上海率先在全国试行工业用地弹性年期出让制，原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。目前已在临港、金桥先行探索类似做法，规避紧缺与闲置并存的工业用地怪象。

此外，国家和全市重大产业项目、战略性新兴产业项目，经认定后依然为最高年限放宽至50年；工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。

魏子新介绍，从先行先试的效果来看，实行工业用地弹性年期出让，更贴近工业项目实际存续周期，也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境，防止土地低效使用乃至闲置。20年弹性出让年期界定，基于长达15年的上海全部规模企业的经济数据，分析发现，80%的企业在10年左右“寿终正寝”，加上两三年的开发建设期，以及三五年的存续阶段，因此企业的生命周期和土地的供应工期相吻合。对于投资者所担心的20年后的土地续期问题，魏子新表示，续期地价将结合基准地价进行综合确定，不排除仍按照20年前的地价进行续期。但前提是“要真正用于产业发展”、“未来仍有较好的产业发展空间”。

去年，实行20年、50年出让年期的项目各占一半；若按面积来算，实行50年出让年期的工业用地面积占到75%。每区每年有3-5个50年期出让额度，其中浦东、金山、奉贤各占5个。去年郊区县共有33个项目指标，每个区均有富余，共用21个。去年上海的供地计划为5.5平方公里，供地量实则不足4平方公里，低于“十二五”期间年均近11平方公里的供应量。魏子新分析，这是在大的经济周期背景下，由项目投资不足情况导致。今年的供应计划仍是5.5平方公里，绝对保障上海产业发展，稳定市场预期。

文汇网记者 史博臻