2016年，上海的养老地产很热闹。年初，沪上年资最深的养老社区被上市公司收购。年内，闵行、松江、青浦等区的几个大型养老地产项目先后开售或运营。从业者说，经历过去几年“暖地皮”，上海的养老社区“熟”了起来。

一起引人注目的收购

今年1月18日，A股上市公司宜华健康医疗股份有限公司发布公告，拟以4.08亿元现金购买亲和源股份有限公司58.33%的股份。这起收购在行业内颇为引人注目。

亲和源2005年创建于浦东新区，注册资金2亿元，官网介绍它是一家为老年人提供快乐服务、健康服务以及终身照料服务的养老机构。亲和源最知名的养老产品位于康桥镇，是由12幢老年公寓组成的会员制养老社区，共设838套居室，可供约1600名老人居住。老人可以选择购买A、B两类会员卡入住，目前入住率超过95%。

5月13日，在港交所上市的中国光大控股有限公司宣布，与中高端老年健康服务产业管理公司———北京汇晨养老机构管理有限公司达成协议，收购汇晨养老67.27%的股权。汇晨养老官网介绍，公司成立于2007年，在北京运营6家老年公寓和1家日间照料中心，服务人数超千人，管理运营床位3100张。上海、北京两家知名的本土养老公司被资本揽入怀中，相隔不到4个月。

深耕十年，亲和源仍然处在亏损期，但近期做出了未来八年的业绩承诺，未来三年将持续亏损，从2019年开始贡献利润，到2023年实现净利润不低于1亿元。宜华健康在公告中称，收购亲和源控股权的战略意义不在于短期的盈利水平，而在于亲和源是最早一批探索商业化社区养老的企业，拥有获得市场认可的宝贵成功经验。

同济大学建筑与城市规划学院教授于一凡把养老产业细分为十个子产业，包括老年医疗、老年保险、老年用品、老年金融、老年地产、老年教育等，“投资者最感兴趣和盈利空间最大的是养老地产。”这也是为什么在中国进入老龄化社会16年、国家多番提倡“加快发展养老服务业”之后，在商业化道路上走得最快的仍然是养老地产的原因。市场关注亲和源，是在关注一种“可能被证实为成功”的商业模式。

但养老社区始终在争议中摸索，前景是光明的、道路是未知的。

进养老社区要排队了

2016年的上海，一大波养老社区袭来。

位于松江区的泰康之家·申园将在7月开业，一期可提供1100户养老单元。

泰康人寿投建的泰康之家是“保险系”养老地产的代表，客户主要通过购买保险产品获得入住养老社区的“门票”，相关保险产品销售火爆。

位于青浦区朱家角镇的上海天地健康城进入全面试运营阶段，1200户养老公寓中的868套产权房已全部交付，拥有300个床位的护理公寓预计将在6月对外营业。天地健康城项目由香港上市企业中国医疗网络有限公司和澳大利亚上市企业爱维集团(AveoGroup)共同组建。

3月底，闵行区浦江镇的星堡浦江养老社区开业。星堡是复星集团和美国峰堡集团共同合资成立的养老社区，其第一个项目———位于宝山区的星堡中环养老社区已运营3年，入住率超过90%。

这些纯商业化的养老社区全都面向中高端的消费人群，需要一两百万元的入门费用。比起10年前步履维艰的亲和源，后来者所面对的市场要热情得多。

“从去年到今年，养老服务行业进入了快速上升的拐点。这两年的养老地产市场就像2002年的房地产市场。”上海德地健康管理有限公司总经理、负责朱家角天地健康城项目的邓耀东说，几年前国内出现一波养老地产投资热潮，来得快去得也快。坚持做下来的项目，都有过惨淡经营的时期。但去年以来，市场爆发了，进养老社区开始要排队了。

亲和源总裁张昊岩介绍，亲和源养老社区2008年正式运营，会员制收费模式饱受争议，最初人们不能习惯一张A卡收费50万元的高昂标准。后来，亲和源会籍几度涨价。张昊岩透露，A卡很快还会提价，预计从目前的138万元提到150万元，老年公寓现在的行情是“保守算来入住率为95%，再有人来只能排队”。

热闹不能掩盖的问题

商业性养老地产和公办养老机构的目标客户全然不同。后者主要供给经济条件普通、需要政府“托底保障”的人群，随着上海养老床位供需矛盾凸显，政府越发强调公办养老机构的“保基本”功能，并设计了根据老人身体状况、经济条件和家庭状况进行床位轮候的制度。

被张昊岩界定为“高知中产”的老年人群体，通常不是公办养老机构的服务对象，他们对养老设施和服务的需求远非公办机构所能满足。养老地产投资者描述的目标客户肖像大致趋同，在上海、北京这样的城市，客户的消费习惯和购买力正在形成。

于一凡认为，市场的热闹不能掩盖养老地产面临的挑战。外在环境上，现有老年地产商业模式不成熟，缺乏金融、土地等配套政策的支持，大行其道的会员制养老模式仍然不乏质疑；内里，一些从业者对养老服务的专业难度认知不足、预估不够。

于一凡去年12月参观了一个以“学院式养老”为标签的养老地产项目，“入住率很低，小部分老人在学院活动，学院空间很大，没开空调，老年蜷缩在一块儿，开着电热器练书法，书法老师不是最初承诺的书法名家，而是有书法特长的入住老人。”这样的画面显然无法吸引更多观望中的老年客户。

“市场看起来很诱人，但问题很多，风险很大。”略去各种外在的不确定性不谈，于一凡指出，养老地产的核心是照料和服务，在这方面，运营者要做的功课还有很多。

文汇报记者　钱蓓