从世界上第一个亿万富翁洛克菲勒的投资，到“现代建筑设计之父沙利文”的杰作，历经沧桑变迁，最后成为南京路上好八连的驻地，建筑的传奇令人唏嘘喟叹。“洛公馆”三个字已被标注在高德和百度地图上，成为一个标志。但这个流传甚炽的说法恐怕只是一个美丽的误会。

洛公馆位于上海市长宁区愚园路753号，一幢800平方米的别墅，是美国石油大亨洛克菲勒的公馆，由被称为“现代建筑主义之父”的美国著名建筑设计大师路易·沙利文设计。

今日标上地图的”洛公馆“外貌

今日”洛公馆“内景

1870年，洛克菲勒与银行家莫里森两人达成合作，将公司定名为“标准石油公司”，也就是日后驰名中国的“美孚石油”。约翰·D.洛克菲勒也是人类有史以来第一位亿万富翁。1911年，洛克菲勒委托沙利文的建筑设计事务所设计了现在的愚园路753号住宅。1913年愚园路753号洛克菲勒公馆竣工，当时洛克菲勒家族成员并没有入住过，而是作为当时美国在上海的投资家们聚会的私人会所，一时间赫赫有名。1924年江浙战争时孙传芳全面控制上海，愚园路753号又变成孙传芳手下浙军旅长颜景崇的公馆。

1927年北伐东路军白崇禧率部进入上海，愚园路753号则划归国民政府飞行员公寓（江宁公寓）。1964年3月，南京路上好八连进驻愚园路753号。2011年11月11日，洛克菲勒公馆正式被打造成为上海最繁华地带的著名高端餐饮品牌会所。

这是网上关于今愚园路753号的一段介绍。另有一段文字更是有声有色地描述了753号的前世今生：

约翰·D.洛克菲勒第一次登陆上海滩是1890年。

那一年，是西方世界开启第一次工业革命征程的第154年，芝加哥人已经在操办第一届海洋产业博览会，资本的力量开始左右社会发展进程。

在中国，那一年，李鸿章力排众议，继续信任“血性忠诚，才识英敏，力持大局，独为其难”的袁世凯。

来上海之前，约翰·D.洛克菲勒在美国市场打了几次硬仗、大战，垄断石油市场之心昭然，已着手让法律顾问多德为“托拉斯”这个垄断组织造势，因为他断言：“小商人时代结束，大企业时代来临。”

约翰·D.洛克菲勒的第一次上海滩之行，有备而来，目标明晰，落子迅捷。先是在四川中路造了两幢洋房，用于“美孚”公司办公，还在浦东庆宁寺一带购地200多亩。生意场上，约翰·D.洛克菲勒家族小试身手，利用“橡皮股票风潮”赚了近百万两白银。1894年，美孚火油公司开始在上海运营。

1911年，约翰·D.洛克菲勒家族打算在上海安置住宅，选址愚园路753号，委托美国著名建筑师沙利文设计。

1912年袁世凯北洋政府与孙中山的国民政府政治斗争白热化。约翰·D.洛克菲勒家族押注袁世凯，通过时任北洋政府财政总长周学熙，运筹帷幄，换得在上海的政治保护和贸易特权。

1913年，愚园路753号住宅竣工。不过，约翰·D.洛克菲勒家族成员并没有入住，大楼成了美国商人们的私人会所。

1915年，袁世凯集团在上海滩势力式微，洛克菲勒家族生意备受影响。从此，愚园路753号几经易主。

从世界上第一个亿万富翁洛克菲勒的投资，到“现代建筑设计之父沙利文”的杰作，历经沧桑变迁，最后成为南京路上好八连的驻地，建筑的传奇令人唏嘘喟叹，不忍搅碎一池丽梦。而且，“洛公馆”三个字已被标注在高德和百度地图上，成为一个标志。

但这个流传甚炽的说法恐怕只是一个美丽的误会，尽管它并非空穴来风。

事情还得从当年法华区十三号二十七坵、1949年以后的静安区50号（后长宁区230号）31坵一个5.035亩的地块说起。

1925年1月到5月的《申报》上，连续刊登了发生在愚园路211号边瑞馨家的绑孩杀人案。据了解：上海租界的门牌号码在1932年到1934年间曾经大规模重新编制过（但迄今没有人对前后变化进行过细致的对比研究）。根据《申报》《字林西报》等带有连续性的广告推断，当年发生绑孩杀人案的211号就是后来的753号所在地块。

据1936年出版的《上海工商人名录》介绍：边瑞馨，1890年生，当年四十七岁，浙江宁波人，为远大、福记等纱号股东，永大股份有限公司、统益纺织公司董事。这些文献证明，211-753号可以查找的1925年前后的主人应该就是这位名叫边瑞馨的宁波籍商人。

我不厌其烦，将《申报》上长达几乎半年的7篇边案报道中的三篇辑录在此，基本可见当年绑孩案的端倪。

之一：《愚园路之绑孩杀人案——边姓幼子被匪绑去。佣妇抵抗饮弹殒命》（1925年1月14日《申报》）。昨日上午十一时，有绑票匪三四名，雇乘汽车，驶至沪西愚园路二百十一号门牌边姓家门首下车。拥进屋内，见一佣户怀抱边之幼子，即上前夺取。该女佣极力抵抗，致撄匪怒，突出手枪，扳机射击，砰然一声。女佣饮弹殒命。匪趁势攫得边子，挈登原车，疾驰逸去。嗣边投静安寺捕房，据情报告，由捕头派探前往边家，将尸舁入验尸所，候报关检验。旋即查悉匪所乘之车，系向飞星汽车公司租赁。故将代匪司机之车夫某甲拘入捕房，听候核办。

之二：《边瑞馨家被掳男孩在甬发见》（1925年3月30日）。沪西愚园路边瑞馨家之男孩阿毛，前被匪掳去，迄今数月，尚无着落，兹闻该男孩已在宁波发现。因于途中啼哭，为警察查见，带入警厅，询系被绑票匪所接之财神，遂为暂留，现边家已派人赴甬调查真相矣。

之三：《绑票匪沈兴标候解内地官厅惩办》（1925年5月10日）。沪西愚园路二百十一号门牌边瑞馨家之四岁男孩小毛，被匪绑去。临逃并开枪将乳佣陈锡芬击毙。近经捕房拿获案犯绍兴人沈兴标（又名潘毛头），解由公共公廨谕令押候讯究，已誌本报，昨晨提审。据捕房代表律师梅脱兰氏称，被告于本年一月十三号乘坐飞星公司之汽车至愚园路。因边家后门关锁，故从墙上扒进，迨抢得小孩，击毙女佣之后，仍从墙上扒出。现被掳小孩已在宁波寻获。惟据被告称，孙由原告赎回，但原告否认备款往赎之事。只承认事前接到恐吓信两封，皆未报告捕房云云。继由九十号西探上堂禀称，被告系从法捕房提来，渠已供认所犯案情。我并与三华探带同被告往愚园路事主家查勘。昨日，据暗杀探目黄润甫一案所获之人犯陈复良等在捕房供称，暗杀黄探目，事前曾与本案被告同谋，被告以如能将黄探目杀害。渠给赏洋500元。迨二月十五号，黄探目被人暗杀，故被告实与该案有关云云。又由特别西探长壳罗香氏上堂，证明边家之孩被掳后，即往调查，见墙上确有足印，门外有汽车印云云，又由边瑞馨投案诉称，我子被掳时，我不在家，嗣得报归来，即报告捕房，现此子已寻获。因见宁波报纸，登载小孩迷路，被警厅收留，所记孩之面貌等等，与我子相仿，故赴甬认明，果系我子，遂即领回，并无出钱取赎之事。随将所接之恐吓信两封呈案，又由飞星公司汽车夫蒋福卿上堂，证明被告是日确系乘坐伊车是实，又由另案犯人陆福良（即复良）、丁志元供称，与沈认识，暗杀黄探目后，确曾付出洋五百元。当时沈称，此款系边姓赎孩之价等语。质之沈兴标供称：是日被友人邀去游玩，至北火车站。见有汽车一辆，遂同登车至愚园路，由在逃之桑福成给我手枪一支，桑等下车，从边家后门而进，未几，抱一孩出，乘原车赴闸北分散，后有孙姓给我洋八百元等语。至对于暗杀黄润甫给赏五百元之事，沈坚不承认，经邵襄谳核供，商之义兰副领事，判被告押候备文录供详解内地官厅按律惩办。

由此案可见：一、上世纪20年代的上海治安并不像想象中那么好。尤其愚园路一带还较为荒疏，虽属越界筑路地区，由工部局管辖，静安寺巡捕房也在就近，但治安较之人口更为稠密的租界核心区域，总略逊一筹，又因为这一带已有富裕鼎食之家，故常发生绑票案。虽然案破，从边家携款私了而不敢公开，证明对治安情况仍有后顾之忧。而从黄探目的复杂案中案中发现，绑匪居然敢暗杀警务人员，足可见其胆大妄为；二、乳佣抵死护孩以致殒命，可见当时民风淳朴之一面，换至今日，比之焚烧主人一家之惨案，该抵命救主的女佣实可荣膺“见义勇为”奖，此案如曝诸网络，女佣当成为网民热议之话题；三、举枪杀人的绑匪沈兴标系绍兴人，证明江南一带并非都是风花雪月之人，除了平原稻作区的诗情画意，在浙江，还有强盗出没的贫瘠险峻山区和粗犷彪悍的海岛渔民，这正是研究江南文化的前辈姜彬先生未竟之研究。

划圈为当年法华区十三号二十七坵地块，今”洛公馆“所在地

可能是边家发生令人伤心的变故后出售了自己的地块。随后这里建起了一幢八层公寓和一幢二层西式小楼。在1930年的原始图纸中，可以看到现在 “769号 （洛公馆，Rosebery Court）”和“753号（江宁公寓，R iversCourt EstatesLd，据《申报》广告，当时还叫海上大楼和江上大楼）”已经清晰地成立，图纸中标示的753号八层建筑的管道设备图表明，这已经是水电齐全的非常现代的建筑。而图纸的签名是当时非常著名的艾略特·哈沙德建筑事务所，应是有力证据。关于建筑由“现代建筑主义之父沙利文”设计的误会，不知是否因为两者的英文读音和签名接近而产生。根据沙利文（Louis Sullivan）的生卒年1856—1924年推断，1930年沙利文已去世，753号当时的海上大楼或江上大楼不可能由其设计。但因为1910年代原始文献档案的缺失，未能完全否定文首“1911年，约翰·D.洛克菲勒委托沙利文的建筑设计事务所设计了现在的愚园路753号住宅。1913年愚园路753号洛克菲勒公馆竣工，当时洛克菲勒家族成员并没有入住过，而是作为当时美国在上海的投资家们聚会的私人会所，一时间赫赫有名”的传说。即使洛公馆由沙利文设计，它的门牌号也应该是769号靠门口的那幢2层西式建筑，但根据1910年代的建筑情况，出现这种建筑的可能性微乎其微，另一种可能性是此地皮最初由洛克菲勒家族从中国地主手中购得，传说由此而起。将769号西式二层建筑误植为洛克菲勒家族产业的另一种可能是江上大楼，即至今所称的江宁大厦直至解放后两年一直是美孚石油公司的产业（二分之一，我们不知道是否此前前后两幢楼都曾经为美孚所有，临近上海解放才慢慢出售），而美孚石油无异属于洛克菲勒家族所有，传说也有可能因此而起。据薛理勇先生分析：1937年八一三淞沪战争期间，愚园路成为“沪西歹土”，敌伪势力猖獗，大部分侨民和富裕的华人撤离愚园路，1941年太平洋战争爆发后，英美侨民撤离上海，愚园路房子的产权或租住户变化较大。如今，上海对于老房子产权人或租住户的描述绝大部分是根据1945年后的采访或老房子后人的回忆，有一定水分，不能完全采信。

当年江上大楼的中英文广告

769号洛公馆10/12号（当时还有10和12两个分门号）1932年前的门牌号还是215号，而753号江宁公寓1932年前的门牌号则为211号。

据纽约大学顾蓓蕾老师提供的《申报》和《字林西报》等中英文报纸文献分析，769号洛公馆和753号江宁公寓所在地块在边瑞馨家族退出后，可考的新主人是犹太人托益（R.E.Toeg），托益是证券经纪公司老板。犹太老人死后一直是他太太住着，直到1940年前后才搬入753号江上大楼7A。托益有两儿两女。管理江上大楼的是托益的两个儿子David和Edmund。根据英商字林洋行出版的《中国行名录1937》（The China Hong List 1937）中 的“Shanghai Street Directory（上海街道名 录）”，753号Rivers Court Apts的登记主人有Judge&Mes Milton J.Helmick等20人左右。而另有754号（可能此地块上当时还有第三幢楼）登记主人为Mr&Mrs David Toeg（应为托益的一个儿 子 ）;769号Rosebery Court的主人为Mes R.E.Toeg（托 益）/Edmung Toeg（另一个儿子）/Miss Nora Toeg（应为托益的一个女儿，但另一个女儿未出现，可能是未成年或其他缘故）。

托益，中文又译多逸

据分析，可能是托益家的四个小孩

上海市建设档案馆内未存有此地块和门号的原始号坵资料，通过现愚园路753号嘉春园的运营单位、警备区档案室、长宁房地局档案信息中心等单位以及热忱的朱先生和李女士帮助，我们找到了几份珍贵的原始档案资料。初步厘清了这一地块的一些可考历史：

关于769号（洛公馆）。在一份1949年2月上海市地政局颁发的土地所有权状上，这块“地籍”标示为法华区一图元字（玗）十三号二十七坵，面积标示为伍亩柒分弍厘零毫的土地地面说明有一幢“西式二层楼房计九间”。所有权人登记为沙斐亚托克。在另一份英文证明书中有可能为沙斐亚托克代理人的英文签名，且附有英认字第56/0017号：兹证明上列英国外交部鲍尼费斯先生之签名属实 中华人民共和国驻英国代理处一等秘书田健（署名）字样，时间是1956年7月18日。在时间签署为1977年11月的“签报”中说明：“查愚园路769号住宅一幢，建筑面积1059平方，地籍长宁区230号27坵。愚园路753号原产权为英侨沙菲（斐）亚托克所有。该房已于1954年6月28日移交我局作代理经租。”可见现称为“洛公馆”的小洋楼原为英侨沙斐亚托克产业。1954年代理经租，1956年估计经代理人签名后改为代管。只是解放前后的地籍归属有所改变。在另一份填表时间为1968年1月的产业变更通知单中，说明了该建筑自1967年12月4日起由代管更改为接管。

英侨沙斐亚托克的代理人签名

关于753号（江宁公寓）。填表时间为1954年7月的“产业变更通知单”中有两条重要信息：1、上开房屋原属美商美孚公司使用部分（约占全部房屋的二分之一）已经后勤油料部征用后移交本局（上海市房地产管理局）接收征用，现由静安区管理所管理，现在全部由本局接收统一管理。2、本局征用美孚公司部分房屋之记录，仍予保留不加变更，至将来如何进一步处理该处房屋容后研究确定，另行通知。根据另一份内部文献，标注为静安区50号（后改为长宁区230号）31坵，面积为5.035亩的“土地卡片”，备注中也标明“华东军区后勤油料部征用美商美孚火油公司房地产，于52.4.8前房管处接管征用”。可见八层高的江宁公寓原起码二分之一属美商美孚公司（至于其他部分是否原也为美孚公司所有，后逐渐出售,则待考），上海解放后两年即为部队征用，石油公司为油料部接管，也可谓顺理成章，得其所哉。

今日江宁大厦（原江上大楼）大门

即使否定洛克菲勒和沙利文的传说，也并不表明这一地块两个门牌的建筑没有传奇。

综上所述，根据传说和文献档案资料，当年法华区十三号二十七坵，1949年以后静安区50号（后长宁区230号）31坵5.035亩地块的前世今生为：

769号，1932年前为215号（洛公馆，Rosebery Court）地块建筑。

1、1911—1913年，洛克菲勒家族委托沙利文设计（暂无实据）

2、美国商人们的私人会所（暂无实据）

3、军阀孙传芳属下旅长颜景崇居所（暂无实据）

4、犹太托益家族居住（1930年建造，有实据）

5、英侨沙斐亚托克（有实据）

6、好八连驻地（有实据）

关于753号，1932年前为211号（江宁公寓，Rivers Court Estates Ld）地块建筑。

1、1911—1913年，洛克菲勒家族委托沙利文设计（暂无实据）

2、美国商人们的私人会所（暂无实据）

3、军阀孙传芳属下旅长颜景崇居所（暂无实据）

4、中国商人边瑞馨家族（1925年前后，有实据）

5、国民政府飞行员公寓（1927年，暂无实据）

6、疑为犹太托益家族产业（1930年建造8层公寓，建造有案可稽）

7、有姓名者20人居住（1937年，时名江上大楼，有实据）

美商美孚公司（二分之一产业，有实据）

8、华东军区后勤油料部（有实据）

9、好八连驻地（名江宁大厦，有实据）

此地块上另有754号建筑物（1937年，有实据）。

打破美丽传说有些残酷，我们期待有更深入开掘的原始史料（我们的文献档案许多还处于封存状态）可以印证这些传说。如同三皇五帝和夏商西周从神话传说到文献信史的过渡，十三号二十七坵的历史文献也有点类似夏商之间，若隐若现，似有还无。由此感喟：即便百年历史，已是如此朦胧依稀，更何况几千年前的历史，考证何其不易。所以，传说是一回事，信史是一回事，更大量的是介于传说与历史、虚构与非虚构之间的广袤地带，供研究者们厮杀取乐，或可对上海史学者有所裨益，也未可知。

（作者为上海社会科学院文学研究所所长）

作者：徐锦江
编辑：任思蕴

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