楼市去库存 供需双向发力

 

在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，化解房地产库存成为2016年经济工作的五大任务之一。“化解房地产库存，既是当前的现实问题，也是供给侧结构性改革的重要方面。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

 

社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015—2016》显示，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

 

“如果在目前的建设基础上，每年再增加10%的供给，未来5年，商品住宅的总供给将高达88.2亿平方米，去库存压力可想而知。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

 

去库存决不是政府兜底托市

 

在任兴洲看来，中央经济工作会议无疑给楼市去库存开出了一张“近期与远期统筹结合、供给与需求双向发力、多措并举”的药方。

 

从长期看，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

 

“农民工市民化等措施是化解楼市库存的一条途径。但这属于中长期政策，需要户籍制度改革等一系列改革组合拳落地，因此至少要等两三年才能见效。”任兴洲说，“制度性的变革可以解决房地产长期需求问题，但去库存也是现实问题，因此中长期制度性变革必须与短期的去库存措施相结合，多种措施并举。”

 

短期看，楼市去库存一方面要从供给上发力，特别是三、四线城市，坚决控制土地和开发节奏，不再造成新的库存压力；另一方面还是要刺激需求。从政府角度，可以通过交易环节税费的减免，提高交易的流动性，促成像小房换大房这样的合理需求的释放。而作为开发商，也应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。“开发商作为利益主体，应该有一个基本的认识，去库存决不是政府兜底托市，趁机涨价不明智，应尽快争取市场出清。”任兴洲说。

 

利用货币化安置，打通保障房商品房之间的通道

 

打通供需通道是消化库存的另一条腿。任兴洲认为，根据目前住房市场的现实情况，有必要利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道，实现住房存量资源的优化配置。

 

目前我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚改在内的住房保障政策也应适时调整和转型。从国际经验看，在住房总量不足的时候，政府的住房保障政策通常以“补砖头”的实物保障为主，而在住房总量不足的矛盾基本解决后，住房保障方式会更加重视货币化的“补人头”，因为这可以给保障对象更多的选择权，在保障成本不变的前提下，提高保障对象的满意度。

 

“明年还有600万套的棚改任务。在高库存城市，通过货币化安置方式，以商品房库存来解决非常现实。现在很多地方楼市去库存压力很大，再建实物保障房，实际上是给市场加压，不如盘活存量资源。”任兴洲说。

 

脱贫攻坚战 成败在于精准

 

中央经济工作会议强调，要打好脱贫攻坚战，坚持精准扶贫、精准脱贫，瞄准建档立卡贫困人口，加大资金、政策、工作等投入力度，真抓实干，提高扶贫质量。

 

中国人民大学反贫困问题研究中心主任汪三贵认为，这与党的十八届五中全会和中央扶贫开发工作会议的要求一脉相承，体现了全面建成小康社会的客观要求和党中央对扶贫开发工作的高度重视。

 

“脱贫攻坚成败在于精准，精准扶贫、精准脱贫是打赢脱贫攻坚战的基本方略，也是现行标准下7017万农村贫困人口到2020年如期摆脱贫困的根本保证。”汪三贵说。

 

建议采用多维贫困标准识别贫困户

 

“确保‘六个精准’是精准扶贫的本质要求，也是做好精准扶贫工作的关键所在。”汪三贵说，有几个方面需要注意。

 

扶持对象精准。目前，全国主要是通过建档立卡的方式来识别贫困人口。识别过程中遇到的主要问题是精确统计农户的收入很困难。

 

“今后对扶持对象的识别和动态调整过程中，需要在中央和地方两个层面改进识别标准和识别方式。”汪三贵建议，放弃单一的收入标准而采用多维贫困的标准来识别建档立卡贫困户，避免国家制定的标准与基层采用的标准完全脱节。在基层民主评议中需要更加重视收入和消费因素，用严格的否决性指标如财政供养人口、有商品房家庭等排除掉不合格的人群。

 

资金使用精准。汪三贵认为，对贫困户情况更了解和负责实施精准扶贫的地方政府，必须给予其在资金使用上的自主权，以保证地方政府确定的到户扶持项目有资金支持。目前80%的专项扶贫资金的管理权已经下放到县一级，但其它行业部门的资金管理方式变化不大，需要进一步下放资金管理权，才可能做到扶贫资金在县一级的整合，提高资金使用的针对性和效果。

 

措施到户精准。“以往的扶贫经验表明，很多扶贫项目和投资缺乏有效的到户机制，减贫效率较差。地方政府要重点探索和建立贫困户受益机制。”汪三贵说，资产收益扶贫不以劳动能力、特别是独立的生产经营能力为实施条件，失能和弱能贫困户即使不参与项目的经营管理也能直接和间接受益，这在很大程度上弥补现有扶贫措施的不足，能显著提高扶贫到户的效率。

 

防止扶贫工作可能出现的大跃进倾向

 

2017年是换届年，一些地方政府为了追求政绩，急于将本来设定在2020年实现的减贫目标提前到2017年完成。“这样很容易造成数字脱贫、虚假脱贫等现象，或者导致减贫质量不高，难以真正脱贫。”汪三贵说。

 

为防止扶贫工作可能出现的大跃进倾向，汪三贵建议各级政府正视新时期脱贫攻坚的困难性，制定科学合理、切实可行的扶贫规划和措施，把目标分解到年度上，层层落实，有序推进。

 

汪三贵说，“十三五”期间我国脱贫攻坚的目标不仅是收入问题，还包括义务教育、基本医疗、住房安全等保障和发展指标，地方各级政府应根据这个目标设定综合的、多维度的贫困测量指标体系和脱贫标准，这个标准应向社会公开发布，接受监督，杜绝虚假脱贫。

 

养老要公平 提高统筹层次

 

中央经济工作会议提出养老保险要“提高统筹层次”，这对老百姓有何影响？

 

人力资源和社会保障部社保所所长金维刚表示，提高统筹层次意味着要加快实现基础养老金全国统筹，这将有利于制度的可持续性，更好发挥养老保险互助共济的功能。

 

我国在2010年基本实现城镇职工基本养老保险的省级统筹，但除北京、陕西、黑龙江等少数地区实行养老保险基金统收统支之外，多数地区的省级统筹是采取省级预算管理方式，提取省级调剂金，没有真正实现完整意义上的省级统筹。

 

金维刚介绍说：“由于地区之间存在负担比的差异，缴费压力轻重不一，资金余缺各有不同。全国一半以上的结余资金主要集中在东部几个省市，而一些中西部地区则要靠中央财政提供不同程度的补助资金，来确保养老金按时足额发放。实现全国统筹，可以扩大调剂范围，逐步改变各地区养老保险基金收支与结余不均衡的状况，切实发挥社会保险互助共济的功能。”

 

记者了解到，到去年底，全国企业职工基本养老保险基金收入23305亿元，基金支出19847亿元，当期收支结余3458亿元，基金累计结余30626亿元。基金结余看起来不少，但是老百姓常常会听到“某某省养老保险收不抵支”的消息，担心自己的养老金还发不发得出。这主要是因为各地收支状况存在很大差别。

 

2014年6月公布的《中国社会保险年度发展报告2014》显示，一些省份的企业职工养老保险支出大于收入。同时，不少省份有大量结余，其中广东一省的结余就达到5128亿元，北京、江苏、上海、辽宁、山西、四川、浙江、山东等省份的结余也在1000亿元以上。

 

此外，不同地区之间养老保险资金状况不同、待遇水平不同，也使养老保险关系在跨省之间转移接续上受到种种制约。金维刚表示，实行城镇职工基础养老金全国统筹将在全国各地区实现职工基本养老保险政策的基本统一，并根本解决跨地区流动就业人员的养老保险关系转移及其权益保障问题。

 

“实行基础养老金全国统筹的关键在于合理划分中央与地方对基本养老金的筹资和支付责任，明确双方的事权与财权相对应，各负其责，共同支撑养老保险制度以及基金的平稳运行。随着全国统筹的实现，将有利于增强养老保险的公平性，适应流动性，促进养老保险的可持续发展。”金维刚说。

 

来源：人民日报