文汇网讯（记者陈桂兰）今天上海二手房指数办公室公布最新调查数据显示：2015年7月，上海二手房指数环比上月涨1.08%，涨幅较上月缩小1.06个百分点。在二季度二手房市场量价爆发式上涨后，7月市场量减价缓。

在过去的二季度，上海二手房市场成交井喷维持月均3.5万套以上高位。进入7月传统淡季，市场热度并未骤减，成交依然突破3万套。上海二手房指数办公室认为，随着二季度需求集中释放，市场气氛告别火爆呈现减速迹象。7月二手房市场特征表现为：一、新挂牌房源价格上涨趋缓，卖家跳价鲜见，对5%-10%的涨幅，买家接受度下降；二、股市大跌致不少买家计划生变；三、市场情绪由之前恐慌性抢购弥漫逐渐转为出手缓慢，带看量出现10%-20%的下降；四、供需不均衡，内外环出现分化，相比中环内，外环外刚需购买力下降，以置换为主的业主心态也发生转变，降价案例增多；五、少部分板块受一二手房价格倒挂或一手房集中推盘跑量影响，卖家挂牌居高不下导致客户分流去一手房市场。截至7月31日，全市二手住宅挂牌量为98543套，较上月上升6.6%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为26254套、54757套、17532套，较上月环比上升4.4%、6.3%、10.9%。相比上月，内环挂牌由负转正。

7月6日，上海市定向微调非沪籍住房限购，对上海楼市成交有一定利好。7月20日，财政部部长楼继伟表示，今年加快房地产税立法并适时推进改革。这是近两年以来官方就房地产税进度问题正式表态。

内外环成交显分化

2015年7月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨1.44%，涨幅较上月缩小1.20个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴整体上涨1.24%，涨幅较上月缩小1.07个百分点。

7月，中高端房源领跑市场成交，一手市场高端房纷纷入市，使得周边中高端二手房卖家看好市场。市区涨幅较大的静安、黄浦、长宁分别上涨1.51%、1.46%、1.42%。抽样调查，80后结婚生孩后的住房改善需求增多，房源500万左右成为刚需与首改客购房集中的价格区间。优质房源挂牌后多个客户看房，并能快速成交。千万以上的豪宅项目成交放大也同样明显。其中，股市震荡加剧下，部分客户套现转入楼市，千万级豪宅成为大资金青睐的避风港。由此，市区的中高端二手房成交表现优异。

7月，新兴城区整体上涨0.91%，涨幅较上月缩小1.12个百分点。在楼市内外环分化下，成为涨幅收窄的领先区域。其中，宝山、青浦、闵行近市区部分分别上涨1.20%、0.99%、0.81%。刚需及首改型购房需求集中，70-90平方米、总价300万左右的户型最受青睐，买家“以旧换新”、“以小换大”。但由于天气因素，部分板块带看量出现二成以上回落。新增的挂牌房源中，不少价格过高或品质稍低，仅部分有迫切需求的买家选择出手。

7月，非新兴城区整体上涨0.73%，涨幅较上月缩小0.58个百分点。其中奉贤、金山、崇明分别上涨0.49%、0.47%、0.21%。区域内非主城区板块涨幅较大，如金山枫泾、奉贤奉城分别上涨1.13%、0.96%%，主城区板块如金山新城、奉贤南桥分别上涨0.60%、0.44%。在主城区前几月量价齐升带动下，非主城区板块跟随向好。但市场表现仍有较大分化，如金山亭林、崇明堡镇、松江小昆山交投冷清。

刚需首改接棒入市

7月，全市130个板块中，上涨板块101个，占比78%；下跌板块12个，占比9%；持平板块17个，占比13%。

上涨板块平均上涨1.25%，涨幅环比缩小1.01百分点。涨幅超过1%的板块有67个，占全市板块五成。其中，刚需及首次改善需求表现较为活跃，中环内部分区域甚至出现买家争抢。涨幅较大的如浦东世博滨江、宝山大华、闸北大宁绿地、黄浦豫园分别上涨2.22%、2.14%、2.11%、2.08%。新兴城区板块内，在“330政策”前挂牌的300万左右房源，大多已上涨至330-350万。由于成交连续走高，多次改善客需求减弱，刚需和首次改善客接棒入市。学区房价格也出现较大涨幅，热门板块如浦东洋泾、黄浦老西门分别上涨2.11%、1.77%，成交房源多为自住型房源，价格400-600万。此外，随着迪士尼开园倒计时，川沙房价出现明显上涨，幅度达2.11%，部分次新房价格已逼近3万元上下。

持平板块17个，如长宁动物园、杨浦鞍山、嘉定南翔、青浦赵巷等。这些板块前期成交火热，优质房源多已去化，需求出现回落，卖家挂牌价维持前期水平。

下跌板块平均下跌0.30%，跌幅环比扩大0.21个百分点。下跌幅度较大的板块，如宝山通河、徐汇康健、普陀甘泉宜川、闵行航华分别下跌0.55%、0.38%、0.31%、0.30%。在这波行情中，大部分刚需和改善客青睐次新房源，老工房（售后公房）少人问津，小户型成交更慢。不过品质不佳的次新房也遭到冷遇。这些房源前期跟涨，挂牌价逼近优质房源，但随着市场交投降温，部分板块带看量下跌四成以上。

上海二手房指数办公室认为，在此轮上涨周期中，7月二手房市场呈现价格涨幅收窄、成交回落的特征。一是7月进入楼市传统淡季，二是市场连续冲高下的回落。市场表现为分化行情，中外环间为分界线。另外由于股市大幅震荡，部分股民被套调整购房方案，对楼市成交造成一定影响。虽然挂牌量持续上升，但随着房价上涨抵消“330政策”的利好，前期需求大量释放，后续乏力，自然转为调整。目前一线城市中深圳出现的暴涨暴跌式行情在上海不会出现，这是由于人口、产业结构不同所决定的。展望后市，上海房价或呈现慢牛行情。