说到当下最红的饮品，说一句“奶茶”，恐怕没有什么人会出来反对吧。
阿信每次路过三里屯的喜茶店，都能看见排的长长的队伍。即使手机下单，也会被喜茶的小程序通知：当前订单过多，不支持外卖；来店取餐需等候60分钟。
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就算是那些二线品牌的奶茶店，比如一点点、coco、兰芳园等也依然销售火爆。
大量的消费群体、不大的店面、简单的制作，让多少人将“奶茶”这一产品当作是创业开店，走上发家致富之路的第一选择。
可是，人们总是只看见成功，看不见失败。
在激烈的奶茶竞争中，胜利者寥寥，倒下的却茫茫一片。
（一）
赔了50万的奶茶店老板
有一位奶茶店的老板在抖音上分享他开奶茶店的经历：信心满满地出发，赔了50万铩羽而归。
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暂且叫这位一直在奶茶行业拼搏创业的老板为小帅吧。
小帅在决定加盟品牌A之前，已经对奶茶行业有所了解了。
2018年，某一台湾奶茶品牌A被引进到大陆地区，小帅得到消息后前往上海进行考察。在考察中，小帅觉得这一品牌的直营店生意确实不错，心里很是满意。加上自己的行程紧张，心态有些急躁，小帅在考察的当天下午就确定加盟，加盟费18.8万。
然后就是选址和培训。
小帅发现，加盟商在门店选址方面不怎么擅长，加上之后的招聘与培训以及店面装修不顺利，小帅里里外外又投入进去不少钱。可不管怎么说，这个店终究是在一个人流密集的地方开起来了。
第一天销售额500元。
后来小帅慢慢明白了一个道理：人流量大并不等于客流量大。
接下来的日子也并没有好转，日销售额也基本维持在1300元左右。而当时房租每个月要2万元，还有员工的工资与高额的材料费，这些都让小帅觉得这个店难以为继。
通过活动促销和不断学习，小帅的奶茶店开始慢慢有了起色。可就在这时，在步行街的对面又新开了一家一点点奶茶店。瞬间将原来的客流分走了大半！
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为了及时止损，开店仅3个月，小帅做了个决定：搬店！
后来，小帅在自己的总结反思视频中提到：
门店位置选择的不好，忽视了身边的竞争对手，这些问题都加速了他这家奶茶店的衰亡。
相信很多开店的朋友都有关于店铺选址的问题。开店选址就像买彩票？人流量大的地方一定好吗？房租成本高和人流量高该如何选择？
（二）
选址·商圈
《重构：门店新零售创业工作法》中提到选址就像和一个人结婚一样,对项目的影响是固定且持久的。
选址拓展是零售行业中一项专业性很强的工作，一个店址的选定会形成一笔大的沉没成本,而店址决策就是风险判断。
通常我们在考虑店铺选址的时候，第一个想到的问题就是人流量。
这是一种典型的“大树底下好乘凉”的逻辑。
认识一个商圈不只是要从客流量大小来判断，还要考虑消费水平、地理位置以及体量大小三个维度。
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一个新的购物中心开业,人气爆棚,并不能代表这个购物中心真实的聚客能力,开业的人气是通过开业的促销活动及新鲜度聚集起来的,需要观察其在半年到一年时间内的客流是否呈现稳定上升的趋势。
判断一个新的商圈是否具有发展潜力,只需要看其招商的目标商店数量是在增加还是减少即可。
消费水平的高低是商圈评定的另外一个维度,消费水平对应的数据指标是平均客单价。
顾客自身也是分群的,不同的经济收入、教育程度、文化背景、购物习惯等会影响消费者去他们各自认可的商圈。
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步行街是年轻白领、大学生和游客的最爱,人流量大,业态丰富,消费水平适中;
高净值人群可能就不太愿意去步行街这种商圈,拥挤、嘈杂、停车难都是阻碍他们过去的原因。
地理位置优越的商圈有着得天独厚的商业优势,是选址的优先考虑对象;
地理位置相对较弱的商圈,要评估商圈的特色定位是否独特,若综合优势不突出,则要差异性显著;
地理位置不好的商圈,要有发展和租金优势,能形成价值洼地,才会具备选址吸引力。
（三）
7个选址的评判标准
在寻找意向店址最终做决定前,往往都会有好几个候选店址,需要对各个候选店址的优缺点再做一次系统评判和对比：
潜在客源基数
是一个零售项目选定店址后能够辐射或者覆盖到的主要客户范围。潜在客源基数越大,说明店址和项目匹配的商业价值越高。
竞争对手数量
选址在达到运营的基础条件且竞争对手空白或者薄弱的区域,符合“做得早是一门好生意”的商业逻辑。
新创品牌要避开竞争,选择弱竞争区域,如果是强势品牌,则可以选择直面竞争,收割市场。
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可到达与可停留性
可到达与可停留性,是指到达店址的交通便捷度和停车方便性。
公共交通配套齐全的店址具有选址优势,尤其是拥有地铁的城市,地铁口附近的店址更有竞争力。
邻近租户的互补性
互补性不是选址决策的必要条件,但在同等条件下,一群相似且有互补性的零售店聚集,相比相同零售活动的孤立商店会产生更大的吸引力。
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可视度与方位
店面招牌的面积越大越好、越宽越好,应该尽量避免狭窄的店面门头,不然会给消费者很局促的感觉,无法提升品牌质感。
如果招牌与橱窗的可视度好,又是处于人流、车流量大的主干道两侧,甚至是位于十字路口红绿灯的两侧,人员有停留,品牌展示的效果会更佳。
方位是候选店址在小区域内的相对位置,拐角位置、边端位置在店址中是理想位置,它们位于两条街道的交叉处,是客流和车流的汇集点,拥有更多的潜在客流,同时店面招牌及橱窗的展示面也会加大。
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面积与户型
面积与租金及装修投入密切相关,合理面积是最理想的状态。
户型结构主要影响店址的面积利用效率。狭长形的店址、不规则户型的店址,或者店址中有电梯井、大的梁柱或者承重墙,对店面布局和顾客进店后的动线都会产生不利影响,应避免。
现在和未来
选址商业成熟期的店址,拥有更高的商业确定性,但同时也要接受成熟店址的较高租金水平。
对于商业发展早期的店址,尤其是那些刚刚开始招商的新店址,如果有对长远市场的预判,则能够享有商圈及店址发展期的租金红利，提升经营稳定性和持久性。
预判非成熟店址的商业发展前景,要结合城市及商圈发展的区域,尤其是在国内大部分城市推动的新城扩展方案中,那些由万达、中粮、华润、凯德等知名大企业运营的商业体,成功概率会相对高一些；体量大的住宅楼盘、高端住宅楼盘的社区商业,成功概率也会相对较高。
还需要评估商业成熟期的时间长度,无论是专营商业体还是社区型商业体,正常的商业成熟期是两年，最艰难的时间是第一年,要测算发展期的投入产出值,还要设置亏损盈利的临界线和时间点,同时竭力争取发展期的免租时间和租金优惠力度。
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开店是从来都没有一拍脑门那么简单，单是从选址这一项就可见一斑。
目前我们正处在抗疫有所成就的阶段，越来越多的门店重新开张，也有一些门店就此退出竞争。
如果选择开店，请一定仔细研究，谨慎决定。
编辑：朱佳伟
责任编辑：李伶
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