中远两湾城沿苏州河而建，是上海内环以内少有的大型居住区，一万多户居民居住在此。袁婧摄

业委会大局，合的想分，分的想合。普陀区中远两湾城，1万多户业主选举成立一个业委会，事情忙不过来，下设四个分会，分会主任担任“总会”副主任，形成一正四副“超常配置”。

黄浦区耀江居民区，2900多户业主分属九个自然小区，九个业委会成立了“业委会主任联谊会”，很多事情“抱团”做。住宅小区形态万千，业委会管事各有各的办法。如果要说“套路”，能算账、懂法律、会做人，是所有优质业委会的套路。

算账

2015年9月，上海市住房保障和房屋管理局发布通知，对住宅小区的酬金制管理方式作了规定。杨浦区三湘世纪花城的业委会主任金鑫点评：“蛮好，有些条款写得非常到位，看得出来是懂行的。”金鑫以行家自居，因为三湘世纪花城是上海最早尝试酬金制物业管理的小区之一。

“用多少支多少，每笔费用的来去业委会都要掌握，明明白白消费。”三湘世纪花城经历了包干制———半酬金制———酬金制的变革，金鑫形容这是挤压物业公司“隐形利润”的过程，“2009年我们开始实行半酬金制，公共设施维护、绿化、保洁费用按实结算，管理费和保安费包干，省下了一笔钱，但是管理费和保安费仍然存在‘隐形空间’。”

2011年，三湘世纪花城改成完全的酬金制物业管理，当年省下一个月的物业费;2012年到2014年的三年物业服务合同期，省下一个月费用;2015年度，又省下一个月费用。这些钱最终都返还到了900多个住宅业主的账户。“酬金制是好，但难度也高。业委会要订合同，上到《物权法》，下到地方管理部门的规章制度，脑袋里不能有盲点;还要会看账做账，懂点工程方面的事。”金鑫指了指业委会办公室门外一处水泥墙面，上面有不易察觉的修补痕迹，“照规矩，不到1平方米的零星维修纳入物业公司的当月管理成本，超过1平方米由业主买单，有些物业公司喜欢耗一耗，耗到损坏面积超过1平方米。这种细节我们都盯着，发现有损坏，马上就让物业派泥水匠补好。”

懂法

上海住宅商品化大约有20年了，早期的商品房设施日渐老化，步入大修期，电梯的维修和更新就是一例。维修电梯预算不小，因为业主不愿出资而导致危险电梯“带病运行”或暂停使用的事经常发生。中远两湾城去年有46部电梯检测不合格，被勒令限期整改。一开始，部分业主不同意出钱。业委会不容许事情耽搁，先请物业公司垫资把电梯修了，再说服业主缴费。

中远两湾城业委会主任杨良义说，下此决断是出于两方面考虑：情理上，人命关天，安全第一，电梯必须修;法律上，业主有义务为相关区域的公共设施维修出资，拒不履行义务的，可以上法庭理论。当然，小区并没有为此打官司，业委会的做法得到了业主支持。

业委会不止跟物业公司谈权利义务，也跟业主谈权利义务。黄浦区耀江花园小区的业委会主任，同时也是耀江居民区业委会主任联谊会会长的裴建国介绍，九个业委会组建了联谊会平台后，引进专业律所提供志愿的法律支持，在政府职能部门和律所的指导下，耀江居民区正在编制三份“文件”：业主公约、业主大会议事规则、维修资金使用管理办法。“业主公约，应该通过业主大会大张旗鼓地表决，借机向业主宣传权利和义务概念。”裴建国说。

做人

耀江居民区所在的黄浦区半淞园路街道办事处副主任潘韫洁说，如果过去的社区管理讲究“情理法”，现代的社区管理要讲“法理情”，把法放在首位。

耀江的业委会主任联谊会成立了3年，每月例会常常邀请外部人士开讲座，比如请监管部门谈业主维权问题，请街道派出所谈“反恐”形势，请律师作相关法律培训等。

推崇规则会让业委会显得没有人情吗?至少耀江居民区、中远两湾城、三湘世纪花城不这么认为。恰恰是因为规则的存在，阻止了不必要的“滥情”和不应该的“无情”。

此前，有媒体报道重庆一个小区的业委会用公共收益给全体业主发购物卡。金鑫认为此举不妥：“公共收益产生于物权，也应该用之于物业。‘业主’和‘居民’不同，它是一个跟物权绑定的法律概念。我们处理公共收益的方式，是按面积分摊到业主的维修资金账户，充实房屋的‘养老金’。发卡做人情，不如拿来强化住宅的抗风险能力。”

耀江联席会的一部分小区，打算把文明养宠写进业主公约。但是，光有公约不够，还需要合乎情理的支持措施与之配合。以前，耀江花园小区为了减少宠物便溺现象，上门给宠物主人发放“便便袋”，这个主动性过强的办法遭到一些人的反感。后来，业委会和物业公司在小区里安装了放置“便便袋”的小箱子，供遛宠物的居民随时取用，接受度高了很多。据统计，耀江花园每月要用掉15卷“便便袋”。

文汇报记者　钱蓓