过去一年，上海完成90.1万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造。今年将坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，深化城市有机更新，完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造。

今年上海两会，政府工作报告中的这一目标，也让代表们有了新思考：成片之后，零星旧改、城市更新怎么推？

讨论中，不少代表这样建议：面对经由旧改而腾出的宝贵土地资源，一方面要以“重现风貌、重塑功能”为原则；同时，坚持“一块一方案”统筹做好风貌保护、民生改善和开发建设。

困难重重，需要新理念新手势

去年8月，市人大常委会审议通过《上海市城市更新条例》，对旧区改造和城区更新作出法律规范。全市层面，随着成片“收尾”，零星地块旧改成为民生工作重点。但结合实际调研，市人大代表黄山明发现，零星旧改困难不少。

其一，现有政策堵点。零星旧改，势必涉及相关建筑法规，但零星地块通常难以符合法规中对退界、日照、间距、密度、面宽、限高、绿化、消防等具体要求。难以完全达标，直接的影响就是，项目推进困难重重。

其次，资金筹措压力。零星地块，通常建筑相对密集，土地面积狭小、形状不够规整、人口密度较大，市场运作升值空间微小。对于这些区位条件差、居住密度高、资金难平衡的地块，市场主体参与热情不高，不少待更新项目少人问津。

此外，规划设计难。零星地块旧改不能沿用房地产化的开发建设方式，只能“螺蛳壳里做道场”。如何保持城市记忆，保留利用既有建筑，又延续特色风貌，需要一种新的理念和方式。

这样一种难，集中体现在中心城区。

市人大代表、黄浦区委书记杲云提到，黄浦旧改及城市更新，面临着三重问题的聚焦叠加：旧改量多；旧改密度高，户均、人均面积少，测算成本更高；每一块区域几乎都自带风貌保护的“金字招牌”，规划改造难度大。

因地制宜，一块一方案

眼下在黄浦区，一方面加强市区联手、政企合作，统筹资金，加快完成成片二级旧里以下改造；另一方面，通过“成片带征、配套建设、综合改造”等多种途径，加速零星旧改。

杲云介绍说，改造正以“一块一方案”进行。方案把地块里的基本风貌保护、历史建筑都了解好，据此因地制宜做设计，由专家反复筛选、评审，商定最合适的建设方案。同时也做好整体规划布局，“由于是保护建筑、风貌保护肌理等要求，大空间被分成几块，不同块状中到底放什么功能，都要琢磨好，想明白”。

图为鸟瞰黄浦区福建路地块148街坊

黄山明则建议：多算民心账，敢啃硬骨头，梳理优化零星旧改的时间表、任务书和路线图，政府和各部门形成合力，实施高品质的城市有机更新。

譬如，尽快出台《上海市城市更新条例》配套实施细则，从实际出发，对零星地块旧改制定差异化的标准和规范，优化制度供给。结合加装电梯、二次供水改造、雨污分流、增设养老服务设施、开办幼儿托育点等市民“急难愁盼”，协调各部门与零星旧改形成联动效应，顺势消除违章搭建、违规装修、违规设置店招店牌、非机动车乱停等负面因素，精准施策，靶向整治。

此外，加大资金保障力度。推出税费优惠或减免，开发资金的补偿和平衡，激励更多民间资本和优秀企业参与零星旧改。创新旧改方式方法，坚持征收、规划、出让“三联动”，实现资金循环效率最大化；搭建国企融资平台，开展政企合作、银企合作等。

重现风貌、重塑功能

去年9月，黄浦区首创的承兴里“抽户改造”城市更新项目入选“2021年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例”。

作为首个以“留、改”模式操作的试点项目，“承兴里”创造性采取了“抽户”的办法，对42户居民、5户单位进行抽户，所释放的面积给留下的每户居民用于增加独用厨卫，调整内部布局，改善公共空间等。这条建于1934年的老弄堂焕发出了新活力。

杲云介绍，黄浦区将有序推进留改项目实施，试点探索拆除重建或成套改造，结合老旧住房综合修缮、优秀历史建筑保护性修缮和既有多层住宅加装电梯等工程，将老旧小区打造成生活空间宜居适度、生活要素布局合理的美丽家园，形成“以点带面，连点成片”集聚效应，带动区域品质整体提升。

也有代表建议：要统筹好风貌保护、民生改善和开发建设，深化城市更新、延续历史文脉。

譬如外滩“第二立面”的保护性开发。建议要以“重现风貌、重塑功能”为原则，加快推进老大楼的功能置换和更新改造，保留城市肌理的同时，全面提升土地效率、塑造品质空间、集聚核心产业，探索开发、建设、运营于一体的城市更新模式。

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